Möglichst früh, jedoch spätestens im Alter einmal finanziell sorgenfrei leben zu können, das ist der Traum von vielen. Wer sich jedoch allein auf die staatliche Versorgung verlässt, für den bleibt dieser Wunsch ein Traum:
Unsere deutsche Rentenversicherung funktioniert in der Weise, dass junge Arbeitnehmer in die Rentenkasse einzahlen und davon die Renten der älteren Menschen gezahlt werden. Dieses Gleichgewicht verlagert sich jedoch in den nächsten Jahren immer mehr hin zu einem Ungleichgewicht. Es wird dann immer mehr ältere als jüngere Menschen geben. Unser Rentensystem wird also nicht kollabieren, es ist bereits kollabiert. Und das ist auch nicht mehr zu ändern, denn die vielen jungen Menschen, die es zusätzlich benötigt, um die Renten der älteren zukünftig zahlen zu können, sind schlichtweg nicht geboren worden.
Ein Ausweg aus diesem Dilemma bietet effektiver privater Vermögensaufbau, es also zu schaffen, sich persönlich unabhängig von der Höhe der staatlichen Rentenzahlung zu machen. Die vermietete Eigentumswohnung bietet hierbei eine sehr gute Möglichkeit. Neben der positiven Tatsache, dass man als Vermieter Wohnraum für andere Menschen zur Verfügung stellt, profitiert man außerdem von verschiedenen Vorteilen, die den eigenen Vermögensaufbau effektiv gestalten.
Fremdkapital als Hebel
Gewöhnlich werden Eigentumswohnungen zur Vermietung fremdfinanziert. Bei guter Bonität werden Immobiliendarlehen in der heutigen Zeit häufig zu historisch niedrigen Zinsen und mit verhältnismäßig wenig Eigenkapitaleinsatz vergeben. Man startet also bereits mit einem hohen Vermögenswert.
Der Mieter und Staat als Helfer
Ein großer Unterschied zu gewöhnlichen privaten Sparverträgen ist, dass man selbst nicht die einzige Person ist, die für den eigenen Vermögensaufbau einzahlt. Bei der vermieteten Eigentumswohnung stehen monatlich zusätzlich die Mietzahlungen des Mieters zur Tilgung des Darlehens zur Verfügung. Außerdem können beispielsweise die Darlehenszinsen und die Kosten für die Hausverwaltung steuerlich abgesetzt werden. Zusätzlich gewährt der Staat für die Abnutzung der Wohnung eine Abschreibung. Das führt dazu, dass effektiv gesehen nicht die gesamten Mieteinnahmen versteuert werden müssen.
Inflation als Freund
Spart man Vermögen auf dem Konto oder in gewöhnlichen privaten Sparverträgen an, so ergibt sich das Bild eines Eimers mit Löchern. Man kann sprichwörtlich so viel nachschütten, wie man möchte, es ist nicht zu verhindern, dass Wasser herausläuft. Die Inflation als Teuerung der Waren und Dienstleistungen führt zwangsläufig dazu, dass die eigene Kaufkraft schwindet. Nicht so bei der vermieteten Eigentumswohnung. Hier profitiert der Investor von der Inflation, da auch der Wert der Eigentumswohnung gewöhnlich mit steigt.
Das Highlight
Wer in Deutschland über die Dauer von mindestens 10 Jahren und einem Tag Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung ist, kann Veräußerungsgewinne steuerfrei vereinnahmen.
Wer seinen privaten Vermögensaufbau effektiv gestalten will, für den führt kein Weg an der vermieteten Immobilie vorbei. »Neunzig Prozent aller Millionäre werden dies durch den Besitz von Immobilien. In der Immobilienbranche wurde mehr Geld verdient als in allen industriellen Investitionen zusammen. Der kluge Investor von heute steckt sein Geld in Immobilien.« Das sagte seinerzeit schon Dale Carnegie. Das Vermögen des von 1835-1919 lebenden US-amerikanischen Industriellen wurde gemessen an der Kaufkraft von 2014 auf 372 Milliarden US-Dollar geschätzt.
Zum Vergleich: Der aktuell reichste Mensch der Welt ist Tesla CEO Elon Musk, mit einem geschätzten Vermögen von 283 Milliarden US-Dollar.
Über den Autor: Norbert Frank ist Experte für Immobilien und Kapitalanlagen in Deutschland. Als Gründer der Frank Finanzplanung GmbH & Co. KG bietet er Lösungen zum Vermögensaufbau und zur Vermögenssicherung.
Bild: Fotoatelier Karin Kozak