Von Alexander Bredereck u. Dr. Attila Fodor
Profi-Antwort . Wie läuft der Erwerb einer Immobilie Zwangsversteigerung ab? Die Zwangsversteigerung von Immobilien findet bei den Amtsgerichten statt, in dessen örtlicher Zuständigkeit sich die zu versteigernde Immobilie befindet. Die Suche nach einer zu versteigernde Immobilie wird erheblich erleichtert durch einen bundesweiten Onlinedienst des Landes Nordrhein-Westfalen auf www.zvg-portal.de/index.php.
Die Zwangsversteigerung ist öffentlich. Jeder kann an ihr teilnehmen und mitbieten. Zu Beginn einer Zwangsversteigerung verliest der Rechtspfleger zunächst den wesentlichen Inhalt des Grundbuches, in das die zu versteigernde Immobilie eingetragen ist. Der Interessent sollte sich, bevor er bei einer Zwangsversteigerung mit bietet, bereits ausführlich über die Immobilie erkundigt haben. Dem Interessenten sollte die Immobilie bereits im Vorfeld bekannt seien. Es empfiehlt sich dringend, zuvor eine Begehung des Grundstücks, Gebäudes oder der Eigentumswohnung durchzuführen. Der Interessent sollte auch vor dem Versteigerungstermin Einsicht in das Grundbuch nehmen. Der Interessent muss absolute Klarheit über eventuelle Rechte anderer haben, die die Immobilie gegebenenfalls belasten.
Der Rechtspfleger weist vor der Zwangsversteigerung auf den Verkehrswert der Immobilie hin und geht auf Besonderheiten ein, wie zum Beispiel Denkmalschutz, Baulasten oder Wohnungsbindung. Ausgehend von dem Verkehrswert, den ein Verkehrswertgutachten zuvor festgelegt, legt der Rechtspfleger das gesetzliche Mindestgebot fest.
Besonderes Augenmerk ist auf die Versteigerungsbedingungen zu legen. In den Versteigerungsbedingungen wird unter anderem auch festgelegt, ob der Käufer das Objekt schuldenfrei übernimmt oder nicht.
Über detaillierte Einzelheiten einer Zwangsversteigerung vor den Berliner Amtsgerichten kann man sich vorab unter www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/ag/versteigerung.html erkundigen.
Die Bieterstunde dauert 30 min. Bei dem ersten Zwangsversteigerungstermin, dem so genannten Ersttermin, muss die Immobilie an den Meistbietenden gehen, wenn das Gebot über 70 % des durch das Verkehrswertgutachten festgelegten Verkehrswerts liegt. Liegt das höchste Gebot zwischen 50 % und 70 % des Verkehrswerts, hat der Gläubiger das Recht, den Zuschlag durch seinen Einspruch zu verhindern. Sollte das höchste Gebot unter 50 % des Verkehrswerts liegen, darf der Zuschlag im Ersttermin nicht erteilt werden.
Sollte der Zuschlag aus den oben genannten Gründen nicht erteilt werden, findet ein zweiter Termin statt, bei dem die Wertgrenzen 5/10 (50%) und 7/10 (70%) nicht mehr gelten. In dem zweiten Termin geht der Zuschlag ohne Einschränkung an den Meistbietenden.
Mit Erteilung des Zuschlags wird der Meistbietende automatisch Eigentümer der Immobilie. Der Zuschlag erfolgt durch Beschluss, der durch seine Verkündung wirksam wird. Mit dem Zuschlag erwirbt der Ersteher das Eigentum an der Immobilie, auch wenn im Grundbuch noch etwas anderes steht. Der Zuschlagsbeschluss in vollstreckbarer Ausfertigung ist zugleich auch ein Räumungstitel gegen denjenigen Schuldner, der sein Grundstück oder die Eigentumswohnung selbst bewohnt. Eine sofortige Zwangsräumung gegen einen in der Immobilie wohnenden Mieter aus dem Zuschlagsbeschluss ist dagegen nicht möglich. Gegen diesen Mieter muss ein gesonderter Räumungstitel gegebenenfalls erstritten werden.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Nachdem das Eigentum an der Immobilie durch den Zuschlag wechselt, bestimmt der Rechtspfleger einen gesonderten Termin zur Erlösverteilung. Bis zu diesem Verteilungstermin muss der Ersteher den vollständigen Betrag auf das Konto der Gerichtskasse überweisen. Nach dem Verteilungstermin und nachdem der Ersteher die Grunderwerbssteuer eingezahlt hat, wird der Ersteher in das Grundbuch eingetragen.
Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor
Veröffentlicht 27.01.2012
Bild: Claudia Hautumm pixelio.de