Die Staatsschuldenkrise und die damit verknüpfte Krise des Euro als Gemeinschaftswährung der Europäischen Union ruft bei institutionellen Investoren das Bedürfnis nach Wertstabilität und Sicherung des Vermögens hervor. Dies sorgt für Veränderungen in der gesamten Immobilienwelt, auf die diese nur bedingt vorbereitet ist. Die erhebliche Nachfragezunahme im „Core“-Segment ist nur ein Beispiel dafür“, sagt Dr. Marcus Cieleback, Verfasser der Studie und Leiter Research bei der PATRIZIA Immobilien AG. „Der vierte Wohnungsmarktbericht Europa der PATRIZIA steht ganz im Zeichen der Sicherheit.“
Zu dieser sicherheitsorientierten Grundstimmung trägt die Politik entscheidend bei. Mit einer Reihe wirtschaftspolitsicher Maßnahmen suchen Nationalregierungen und die Europäische Union den Status quo zu erhalten: kein Ausscheiden Griechenlands aus der Währungsunion, Milliardensicherheiten für hochverschuldete Staaten und die Besiegelung des Fiskalpakts. Zudem nahm die EZB im August 2011 ihre Ankäufe von Staatsanleihen der Eurozone wieder auf. Auch die Banken hat der Wunsch nach Sicherheit erfasst. In der zweiten Jahreshälfte 2011 wurden die Bedingungen für die Vergabe von Bankkrediten verschärft. Cieleback: „In unserem Wohnungsmarktbericht gehen wir davon aus, dass die Eurozone in ihrer aktuellen Zusammensetzung bestehen bleibt und es nicht zum Austritt einzelner Länder kommen wird.“
Während die aktuell lockere Geldpolitik der Zentralbanken in ganz Europa gute Voraussetzungen für Investitionen in Wohnimmobilien bietet, verstärkt die steigende Risikoaversion die Divergenz in der Euro-Zone. Während Länder wie Spanien, Italien und Portugal weiter mit Korrekturen ihres Marktes kämpfen, gelten Deutschland, Schweden oder die Schweiz für Investoren als sichere Häfen. Auch andere Indikatoren wie Wohneigentumspreise und Fertigstellungszahlen fallen meist zugunsten von bereits leistungsstarken Ländern aus. Cieleback: „Unter diesen schwierigen Voraussetzungen punktet der Wohnimmobilienmarkt mit seinen Vorteilen: relative Unempfindlichkeit gegenüber allgemeinwirtschaftlichen Entwicklungen, hohe Granularität der Mieterbasis sowie stabiler Performance. Wohnen bleibt daher das sicherheitsorientierte „Sector-Play“.
Die Ergebnisse des vierten europäischen Wohnungsmarktberichts in der Übersicht:
Wohneigentumspreise wieder auf Vorkrisenniveau
Der Preisindex für Wohneigentum im Euroraum befindet im ersten Quartal 2012 in etwa auf dem gleichen Niveau wie im zweiten Quartal 2007, kurz vor Ausbruch der Finanzkrise. Zuletzt war eine leicht negative Preisentwicklung festzustellen. Gründe sind trotz der niedrigen Bankkreditzinsen die Verschärfung von Kreditvergaberichtlinien durch die Banken und eine gestiegene Arbeitslosigkeit.
Europas Wohneigentumsmarkt bleibt geteilt
Der Trend zur Teilung des Wohneigentumsmarktes im Euroraum setzt sich fort. Weiterhin teilt er sich in Länder, die keinen oder nur einen sehr geringen Einfluss der Krise auf die Wohneigentumspreise spürten. Darunter fallen Deutschland und Österreich, aber auch – mit leicht rückläufigen Preissteigerungen – Belgien und Portugal. Auf der anderen Seite stehen Länder, deren Wohneigentumsmärkte sich noch in der Korrekturphase befinden. Zu den Ländern, bei denen sich bereits Preisstabilität abzeichnet, gehören Dänemark und Großbritannien, während in Irland, Spanien und den Niederlanden die Korrektur noch nicht abgeschlossen scheint.
Keine Preisblase in Deutschland
Die Preiserhöhungen im Wohneigentumsmarkt sind erklärbar und daher gerechtfertigt. Über Jahre hinweg war die Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland real gerechnet tendenziell rückläufig. Im Anstieg der Neubaupreise kommen jetzt drastisch gestiegene Kosten für Energieträger und Rohstoffe zum Ausdruck. Auch die Baulandpreise ziehen weiter an.
Ungleichgewichte im Wohnbau gehen zurück
Immer mehr Länder weisen im Wohnbau stagnierende oder rückläufige Fertigstellungszahlen auf. Deutlich positive Entwicklungen zeigen dagegen vor allem Länder mit einem starken Mietmarkt wie Deutschland, Finnland und die Schweiz.
Hohe Nachfrage nach vermieteten Wohnimmobilien
Die hohe Nachfrage nach vermieteten Wohnimmobilien durch institutionelle Investoren und auch wohlhabenden Privatpersonen trifft auf ein geringes Angebot am Markt. Da Bestandshalter vielfach nicht bereit sind zu verkaufen, die Neubautätigkeit auf niedrigem Niveau verharrt und Privatinvestoren oft geringe Renditeanforderungen haben, ging die Rendite bei Mehrfamilienhäusern in guter/sehr guter Qualität zurück. Trotzdem bleibt die Rendite in Top-Lagen vieler europäischer Länder gegenüber nationalen 10-jährigen Staatsanleihen attraktiv.
Deutschland weltweit einer der attraktivsten Wohnmärkte
Das Transaktionsvolumen wird 2012 deutlich über dem des Vorjahres liegen. Auch managementintensive Portfolios können verkauft werden. Das Transaktionsgeschehen ist von Großtransaktionen bestimmt, die durch Sonderbedingungen begünstigt werden. Dazu gehören Vorgaben der EU und von kreditgebenden Banken forcierte Transaktionen.
Hypothekenbesicherte Bonds tragen Wachstum von Covered Bonds
Im vergangenen Jahr waren fast 90 Prozent aller Neuemissionen bei Covered Bonds hypothekenbesichert. Grund dafür ist, dass institutionelle Investoren in den vergangenen beiden Jahren verstärkt den indirekten Weg der Immobilieninvestition über die Finanzierungsseite suchen. So rücken auch die Refinanzierungsinstrumente der Banken wieder verstärkt in den Fokus.
Quelle: Patrizia AG
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