Das Geschäft mit Immobilien ist ein anderes als noch vor zwei Jahren. Die Zinsen sind gestiegen und die Baukosten explodiert. Neubauprojekte liegen deshalb nun nicht mehr im Fokus von Investoren und Anlegern. Bestandsimmobilien bieten jedoch noch Potenzial, zumindest für einen Teil der Käuferschaft. Die Immobilienexperten Christian Molitor und Tolunay Talas erklären in unserem Interview, wie sich das Käuferverhalten verändert hat und welche Strategien helfen, sich die aktuelle Situation zunutze zu machen, um sich eine gute Rendite zu sichern.
Herr Molitor, Herr Talas, nachdem die Zinsen angestiegen sind und Baukosten teurer geworden sind, hat sich der Markt verändert. Wie genau?
Die Zinserhöhungen der EZB haben das Geschäft deutlich profitabler gemacht. Früher war eine vermietete Immobilie aufgrund der niedrigen Zinsen kein gutes Geschäft. Jetzt jedoch, da die Zinsen gestiegen sind, floriert das Geschäft enorm. Allerdings reicht die AFA (Absetzung für Abnutzung) nicht aus, um zu verhindern, dass die Nettomiete Verluste in der Steuer ausweist – Käufer müssen nun wegen der hohen Mieteinnahmen, der niedrigen Zinsen und der AfA Steuern zahlen.
Selbst genutzte Immobilien sind durch die gestiegenen Zinsen weniger rentabel geworden, da der Erwerb einer solchen auf dem Markt schwieriger geworden oder sogar unmöglich geworden ist. Ein Durchschnittsverdiener, der ein Haus für über 400.000 Euro kauft und Zinsen zwischen vier und viereinhalb Prozent zahlt, muss eine monatliche Rate von 2500 Euro netto zahlen. Dies bedeutet, dass selbst genutzte Immobilien kein Thema mehr auf dem Markt sind, während sich das Geschäft für vermietete Immobilien verbessert hat.
Die Banken fragen nun nicht mehr nach dem Grund, warum jemand, der zur Miete lebt, eine fremd genutzte Immobilie als Kapitalanlage kauft. Diese Praxis war früher in Zeiten niedriger Zinsen verbreitet. Jetzt, wo die Baukosten steigen, blüht natürlich das Bestandsgeschäft. Das bedeutet, dass zurzeit vermehrt Bestandsimmobilien zum Verkauf stehen und nur noch fremdgenutzte vermietete Immobilien verfügbar sind.
Wohn- oder Gewerbeimmobilie: Welche Sparte bietet noch eine attraktive Rendite und warum?
Wohnimmobilien sind attraktiver als Gewerbeimmobilien, da in Deutschland eine Knappheit an Wohnraum besteht, was zu höheren und gesicherten Mieteinnahmen führt. Diese Knappheit macht es Vermietern einfacher, Wohnraum zu vermieten. Auch die Finanzierung solcher Immobilien durch Banken ist einfacher zu gestalten. Banken können die finanzielle Situation vermietbarer Wohnungen einfacher einschätzen und absichern im Vergleich zu Gewerbeobjekten oder Sonderimmobilien.
Welche Rolle spielen Immobilien heute bei der Altersvorsorge?
Der klassiche Weg ist, dass der Käufer die Immobilie kauft, sie abbezahlt und später im Ruhestand keine Miete mehr zahlen muss. Dies ist die klassische Vorstellung von Immobilien als Altersvorsorge. Die zweite Variante ist, dass der Bürger ein Eigenheim erwirbt, es bis zur Rente abbezahlt und dann entweder verkauft oder vermietet, um Kapital zu generieren.
Ein alternativer Ansatz ist es, Wohnungen zu kaufen und zu finanzieren, in denen die Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile zur Tilgung genutzt werden. Bei dieser Variante wird die Immobilie nicht vom Eigentümer selbst, sondern von Mietern und dem Finanzamt abbezahlt.
Vergleicht man diese drei Varianten, wird deutlich, dass die dritte Option oft die lukrativste ist. In dieser Konstellation generiert der Eigentümer im Alter mehrere Mieteinnahmen aus verschiedenen Wohneinheiten, während die Steuervorteile über die Tilgungsdauer akkumuliert werden. Während die ersten beiden Varianten die Eigenfinanzierung betreffen, bietet die dritte Option Steuervorteile, insbesondere in Form von Zinsabsetzung und Abschreibung.
Welchen Anlagehorizont empfehlen Sie, um die Rendite nicht durch Steuerabgaben zu schmälern?
Gewinne aus vermieteten Immobilien sind nach zehn Jahren steuerfrei. Der Anlagehorizont sollte also mindestens zehn Jahre sein.
Welche Möglichkeiten haben Anleger, die kleinere Beträge für ein Investment zur Verfügung haben?
Anleger mit begrenztem Kapital haben verschiedene Möglichkeiten, um in den Immobilienmarkt einzusteigen. Beispielsweise kommen kleinere Ein- bis Zwei-Zimmerwohnungen infrage, die bereits mit vergleichsweise niedrigen Anfangsinvestitionen von etwa 50 bis 150 Euro monatlich erworben werden können. Diese Art von Investition ermöglicht es Anlegern, langfristig von Mieteinnahmen zu profitieren und gleichzeitig ihr Portfolio zu diversifizieren. Kleinere Immobilien erfordern weniger Kapitaleinsatz im Vergleich zu größeren Objekten.
MK
Unsere Gesprächspartner: Christian Molitor und Tolunay Talas sind die CEOs von Compass Premium und haben sich auf Immobilien als Kapitalanlage spezialisiert.