Neubauwohnungen in Kirchheim bei München: Die bayerische Landeshauptstadt ist laut aktuellem Deloitte Property Index Europas teuerster untersuchter Neubauwohnungsmarkt.
Deutschland stellt inzwischen vier der zehn teuersten Metropolen im europäischen Neubauwohnungsmarkt. München führt das aktuelle Ranking des Beratungsunternehmens Deloitte sogar vor Paris an. Gleichzeitig liegen die Zinsen für langfristige Immobilienfinanzierungen bei rund 4,4 Prozent. Für Kapitalanleger entsteht damit ein Spannungsverhältnis: Hohe Kaufpreise lassen sich nicht automatisch durch steigende Mieten ausgleichen. Besonders für Eigentümer größerer Wohnungsbestände und fremdfinanzierte Immobilienportfolios verändern sich die wirtschaftlichen Voraussetzungen.
München wird Europas teuerster Neubauwohnungsmarkt
München hat Paris überholt. Nach dem heute veröffentlichten Property Index 2026 des Beratungsunternehmens Deloitte ist die bayerische Landeshauptstadt inzwischen die teuerste der 71 untersuchten europäischen Städte beim Kauf von Neubauwohnungen.
Durchschnittlich 11.200 Euro je Quadratmeter werden dort verlangt. Gegenüber der vorherigen Untersuchung entspricht das einem Anstieg um rund 400 Euro.
Auch andere deutsche Metropolen gehören zur europäischen Spitzengruppe. Hamburg und Frankfurt am Main erreichen durchschnittliche Neubaupreise von jeweils 7.700 Euro je Quadratmeter. Berlin folgt mit 7.500 Euro.
Damit liegen vier deutsche Städte unter den zehn teuersten untersuchten Wohnungsmärkten Europas.
Der bundesweite Durchschnittspreis für Neubauwohnungen stieg nach Deloitte-Angaben von 4.800 auf 5.200 Euro je Quadratmeter. Das entspricht einem Zuwachs von gut acht Prozent.
Die Zahlen beschreiben das Preisniveau des Neubausegments. Sie lassen sich nicht ohne Weiteres auf ältere Bestandsgebäude, vermietete Mehrfamilienhäuser oder institutionelle Portfoliotransaktionen übertragen.
Dennoch zeigen sie, wie weit sich die Preise in den wirtschaftlich bedeutenden Ballungsräumen vom deutschen Durchschnitt entfernt haben.
Für Immobilieninvestoren entsteht daraus eine grundlegende Frage: Wie viel Wertsteigerungspotenzial bleibt an Standorten, die bereits zu den teuersten Europas gehören?
Hohe Kaufpreise sind noch keine hohen Erträge
Aus Sicht von Kapitalanlegern ist eine teure Immobilie nicht zwangsläufig eine attraktive Immobilie.
Während selbst genutztes Wohneigentum auch nach persönlichen Kriterien beurteilt wird, stehen bei vermieteten Objekten die laufenden Einnahmen und die langfristige Vermögensentwicklung im Mittelpunkt.
Entscheidend ist deshalb das Verhältnis zwischen Erwerbskosten und erzielbaren Mieten.
Auch hier liefert Deloitte bemerkenswerte Zahlen.
In München erreichen die erfassten Wohnungsmieten durchschnittlich 24,30 Euro je Quadratmeter. Frankfurt kommt auf 21,20 Euro, Hamburg auf 19,90 Euro und Berlin auf 18,90 Euro.
Die Mietentwicklung verläuft dabei regional unterschiedlich. Besonders deutlich fiel der von Deloitte erfasste Anstieg in Hamburg aus: Dort erhöhte sich der Quadratmeterwert gegenüber der vorherigen Untersuchung von 16,10 auf 19,90 Euro.
Steigende Mieten können die Einnahmen von Immobilieninvestoren verbessern. Gleichzeitig steigen aber häufig auch die Kosten für Finanzierung, Instandhaltung, Energie und Verwaltung.
Vor allem dürfen die durchschnittlichen Mietpreise eines Stadtmarktes nicht unmittelbar mit den Neubaukaufpreisen gleichgesetzt werden. Je nach Baujahr, Lage, Ausstattung und bestehenden Mietverträgen unterscheiden sich die tatsächlich erzielbaren Renditen erheblich. Vor allem in hochpreisigen Metropolen können hohe absolute Mieteinnahmen mit vergleichsweise niedrigen Renditen auf das eingesetzte Kapital einhergehen.
Was eine Münchner Wohnung rechnerisch abwerfen könnte
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt die wirtschaftlichen Größenordnungen. Angenommen, ein Investor erwirbt eine Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern zum durchschnittlichen Münchner Quadratmeterpreis von 11.200 Euro. Der reine Kaufpreis läge bei 896.000 Euro.
Würde er für diese Wohnung eine monatliche Nettokaltmiete von 24,30 Euro je Quadratmeter erzielen, ergäben sich Mieteinnahmen von 1.944 Euro im Monat beziehungsweise 23.328 Euro im Jahr. Bezogen auf den Kaufpreis entspräche das einer rechnerischen Bruttomietrendite von rund 2,6 Prozent.
Dabei handelt es sich ausdrücklich um eine Modellrechnung, nicht um die von Deloitte ermittelte Rendite eines konkreten Objekts. Die zugrunde gelegten Neubaukaufpreise und städtischen Mietdurchschnittswerte stammen aus unterschiedlichen Marktsegmenten und müssen für eine tatsächliche Investitionsentscheidung objektbezogen überprüft werden.
Das Beispiel verdeutlicht dennoch das Verhältnis zwischen hohen Anschaffungskosten und den erforderlichen Mieteinnahmen. Nicht berücksichtigt sind bislang Grunderwerbsteuer, Notar- und gegebenenfalls Maklerkosten. Auch Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall, steuerliche Effekte und die Finanzierung fehlen.
Die tatsächliche Nettorendite läge bei entsprechenden laufenden Kosten entsprechend niedriger.
Wenn der Kreditzins höher liegt als die Mietrendite
Besonders deutlich wird das Problem beim Einsatz von Fremdkapital. Nach aktuellen Angaben des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp liegen die Zinsen für zehnjährige Immobiliendarlehen bei rund 4,4 Prozent. Die tatsächlichen Konditionen hängen von der Bonität, der Beleihung und den Eigenschaften des jeweiligen Finanzierungsprojekts ab.
Für größere Kapitalanlagen gelten zudem häufig andere Finanzierungsbedingungen als für privat genutzte Eigentumswohnungen. Trotzdem lässt sich der wirtschaftliche Effekt anhand der Modellwohnung illustrieren.
Würde der Käufer 70 Prozent des Kaufpreises über einen Kredit finanzieren, entspräche dies einer Darlehenssumme von 627.200 Euro. Bei einem angenommenen Sollzins von 4,4 Prozent entstünden dafür jährliche Zinskosten von rund 27.600 Euro. Dem stünden in unserem Beispiel jährliche Mieteinnahmen von lediglich rund 23.300 Euro gegenüber.
Allein die Zinsen wären damit um etwa 4.300 Euro höher als die Mieteinnahmen – noch vor Instandhaltung, Verwaltung und weiteren Kosten. Hinzu käme die vertraglich vereinbarte Tilgung. Sie vermindert zwar die Restschuld und erhöht damit langfristig den Eigenkapitalanteil, belastet aber zunächst die verfügbare Liquidität. Eine solche Finanzierung könnte daher trotz einer grundsätzlich werthaltigen Immobilie einen erheblich negativen laufenden Zahlungsüberschuss erzeugen.
Das bedeutet nicht, dass Münchner Immobilien generell unrentabel wären. Große Eigenkapitalanteile, günstigere Erwerbspreise, abweichende Mietniveaus oder andere Objektstrukturen können die Rechnung deutlich verändern. Es zeigt aber, warum sich hochpreisige Wohnimmobilien bei gestiegenen Finanzierungskosten nicht mehr allein mit der Aussicht auf langfristige Wertsteigerungen rechtfertigen lassen.
Was das für Eigentümer ganzer Immobilienportfolios bedeutet
Bei Investoren mit mehreren Wohnungen oder ganzen Mehrfamilienhäusern gewinnt die Finanzierungsstruktur zunehmend an Bedeutung.
Entscheidend ist nicht nur, wie hoch die durchschnittliche Rendite des Portfolios ausfällt. Ebenso wichtig ist, wann bestehende Kredite refinanziert werden müssen und welcher Anteil der Objekte mit Fremdkapital belastet ist.
Ein Bestand, der während der Niedrigzinsphase erworben wurde, kann über Jahre stabile Überschüsse erwirtschaftet haben. Laufen nun mehrere Zinsbindungen innerhalb eines kurzen Zeitraums aus, können sich die Finanzierungskosten gleichzeitig erhöhen. Besonders problematisch wird das, wenn steigende Zinsaufwendungen nicht durch höhere Mieteinnahmen oder sinkende andere Kosten ausgeglichen werden können.
Professionelle Investoren betrachten deshalb unter anderem den Schuldendienstdeckungsgrad. Er zeigt, in welchem Verhältnis die für den Schuldendienst verfügbaren Erträge zu den erforderlichen Zins- und Tilgungszahlungen stehen. Sinkt dieser Deckungsgrad, schrumpft der finanzielle Spielraum für Modernisierungen, neue Investitionen und unerwartete Ausgaben.
Für größere Portfolios bedeutet das: Selbst bei vollständig vermieteten Objekten kann die Liquidität unter Druck geraten, wenn Zinszahlungen stark steigen. Zugleich können höhere Finanzierungskosten den Wert der Immobilien beeinflussen, den Banken bei einer Anschlussfinanzierung als Sicherheit anerkennen.
Damit rücken Beleihungsauslauf, Tilgungsstruktur und ausreichende Liquiditätsreserven wieder stärker in den Mittelpunkt des Immobilienmanagements.
Steigende Mieten lösen das Finanzierungsproblem nicht automatisch
Ein wichtiger Gegenfaktor ist der anhaltende Mietanstieg.
Der aktuelle GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft zeigt, dass die Angebotsmieten in 37 untersuchten deutschen Städten und Regionen im dritten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr nominal um durchschnittlich 3,7 Prozent gestiegen sind.
Gegenüber dem Vorquartal betrug der Anstieg 1,2 Prozent, getrieben von den Bestandswohnungen. Ihre Angebotsmieten stiegen zuletzt stärker als diejenigen von Neubauwohnungen. Für Eigentümer kann diese Entwicklung langfristig höhere Einnahmen ermöglichen. Allerdings ist eine höhere Angebotsmiete nicht identisch mit einer höheren Bestandsmiete.
Wer eine Wohnung bereits seit vielen Jahren vermietet, kann die Miete nicht automatisch auf das Niveau aktueller Neuvermietungsangebote anheben. Gesetzliche Regelungen, bestehende Verträge und örtliche Mietmärkte begrenzen die Spielräume. Hinzu kommt, dass steigende Mieten die Zahlungsfähigkeit potenzieller Mieter nicht unbegrenzt erhöhen.
Das Kieler Institut stellt fest, dass Neubauwohnungen in den acht größten deutschen Städten durchschnittlich länger angeboten werden als Bestandswohnungen. Die höheren Mietforderungen begrenzen dort offenbar den Kreis der infrage kommenden Haushalte.
Auch das ist für Investoren ein wichtiges Signal: Ein hohes theoretisches Mietniveau ist wirtschaftlich wenig hilfreich, wenn sich dafür nicht zeitnah ein geeigneter Mieter findet.
Der Wohnungsmangel stützt die Nachfrage
Trotz der angespannten Finanzierungssituation sprechen mehrere Faktoren weiterhin für eine strukturell hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in deutschen Ballungsräumen.
Deloitte verweist insbesondere auf die rückläufige Bautätigkeit.
Im Jahr 2025 wurden in Deutschland nur noch rund 207.000 Wohnungen fertiggestellt. Die amtliche Statistik bestätigt einen deutlichen Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage in vielen wirtschaftsstarken Städten hoch. Arbeitsplätze, Hochschulen und Infrastruktur konzentrieren sich auf Ballungsräume, in denen Bauland knapp und die Errichtung neuer Gebäude teuer ist.
Dieses strukturelle Angebotsdefizit kann langfristig sowohl Mietpreise als auch Immobilienwerte stützen. Eine Garantie für Wertsteigerungen ergibt sich daraus allerdings nicht.
So meldete das Statistische Bundesamt für Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Metropolen im zweiten Quartal 2026 sogar leicht rückläufige Kaufpreise gegenüber dem Vorjahresquartal.
Das widerspricht den steigenden Neubauangebotspreisen der Deloitte-Studie nicht zwangsläufig. Beide Untersuchungen erfassen unterschiedliche Segmente und verwenden unterschiedliche Datengrundlagen.
Für Investoren zeigt die Gegenüberstellung, wie wichtig die Trennung zwischen Angebotspreisen und tatsächlich erzielten Transaktionspreisen ist. Ein hoher ausgewiesener Marktpreis bedeutet noch nicht, dass sich ein bestimmtes Objekt zu diesem Preis verkaufen lässt.
Bestandsimmobilien werden zur strategischen Alternative
Vor diesem Hintergrund können ältere Wohnimmobilien gegenüber hochpreisigen Neubauten an Bedeutung gewinnen. Sie werden häufig zu niedrigeren Quadratmeterpreisen angeboten und ermöglichen damit grundsätzlich höhere laufende Mietrenditen.
Allerdings hängen diese Chancen stark vom Zustand der Gebäude ab. Energetische Modernisierung, Heizungstechnik, Dach, Fassade und langfristige Instandhaltungsverpflichtungen können erhebliche zusätzliche Investitionen erfordern.
Ein zunächst günstig erscheinender Kaufpreis verliert schnell an Attraktivität, wenn umfangreiche Sanierungen unmittelbar bevorstehen. Für professionelle Investoren ist deshalb nicht allein der Kaufpreis je Quadratmeter entscheidend, sondern die Gesamtrechnung aus Erwerb, Modernisierung, Finanzierung und langfristigen Bewirtschaftungskosten.
Auch Unterschiede zwischen den Städten gewinnen an Bedeutung.
In einem Hochpreismarkt wie München zahlen Käufer häufig einen erheblichen Aufschlag für Standortqualität, langfristige Nachfrage und erwartete Wertbeständigkeit.
In anderen Städten lassen sich möglicherweise günstigere Kaufpreis-Miet-Verhältnisse erzielen. Dafür können höhere Leerstandsrisiken, schwächere regionale Wirtschaftsdaten oder ungünstigere demografische Entwicklungen bestehen.
Eine höhere anfängliche Mietrendite ist deshalb nicht automatisch die wirtschaftlich bessere Anlage.
Die Neubewertung des Immobilienvermögens
Der aktuelle Immobilienmarkt verlangt von Kapitalanlegern einen anderen Blick als während der Niedrigzinsjahre.
Damals konnten steigende Objektwerte und geringe Finanzierungskosten auch Investitionen attraktiv erscheinen lassen, deren laufende Mietüberschüsse relativ niedrig waren.
Bei Zinsen um 4,4 Prozent wird diese Kalkulation schwieriger.
Für neue Investitionen muss stärker geprüft werden, ob die erwarteten Mieteinnahmen die Finanzierung und Bewirtschaftung dauerhaft tragen können.
Bei bestehenden Portfolios rücken Refinanzierungsrisiken, Liquidität und die wirtschaftliche Qualität einzelner Objekte in den Vordergrund.
Der hohe Preis einer Immobilie kann dabei Ausdruck ihrer attraktiven Lage sein. Er kann aber auch bedeuten, dass ein erheblicher Teil des künftigen Wertsteigerungspotenzials bereits im Kaufpreis enthalten ist.
Deutschlands Metropolen bleiben wegen ihres begrenzten Wohnungsangebots interessante Immobilienmärkte. Ob sie unter den gegenwärtigen Bedingungen auch attraktive Kapitalanlagen bieten, ist jedoch eine andere Frage.
