Büroimmobilien gehören zu den wichtigen Anlageobjekten offener Immobilienfonds. Doch sinkende Bewertungen und anhaltende Mittelabflüsse setzen die Branche unter Druck. (Symbolbild)
Die Krise der offenen Immobilienfonds verschärft sich. Erst Ende Oktober begrenzte die DWS die Rücknahme bei ihrem milliardenschweren Fonds grundbesitz europa auf zehn Prozent. Jetzt zeigt eine neue Analyse, wie weit die Börsenkurse zahlreicher Immobilienfonds inzwischen unter ihren offiziellen Rücknahmepreisen liegen. Die Entwicklung betrifft längst nicht mehr nur einzelne Problemfonds. Sie legt einen Widerspruch offen, der für Anleger erhebliche finanzielle Folgen haben kann: Ein Immobilienvermögen kann auf dem Papier einen bestimmten Wert besitzen, während Käufer für die entsprechenden Fondsanteile erheblich weniger bezahlen wollen.
Die deutschen offenen Immobilienfonds stehen unter zunehmendem Druck. Nach einer am 30. Oktober veröffentlichten Untersuchung des unabhängigen Verbraucherportals Finanztip werden Anteile an 14 großen Fonds an der Börse inzwischen durchschnittlich 19,3 Prozent unter den offiziellen Rücknahmepreisen gehandelt. Der Wert ist nach Fondsvolumen gewichtet.
Noch im Juni hatte der entsprechende Abschlag bei 11,2 Prozent gelegen. Anfang 2026 betrug er 10,2 Prozent, Anfang 2025 rund acht Prozent. Damit hat sich die Differenz zwischen den offiziellen Rücknahmepreisen und den tatsächlich erzielbaren Börsenkursen innerhalb von knapp zwei Jahren mehr als verdoppelt.
Das ist nicht gleichbedeutend mit einem entsprechenden Wertverlust der Immobilien selbst. Es zeigt jedoch, dass Anleger bereit sind, erhebliche Preisabschläge hinzunehmen, um ihre Fondsanteile unmittelbar verkaufen zu können.
Die Entwicklung gewinnt zusätzliche Bedeutung, nachdem die Deutsche-Bank-Tochter DWS Ende Oktober die Rücknahme ihres rund vier Milliarden Euro schweren Immobilienfonds grundbesitz europa drastisch eingeschränkt hat.
Wie das Sachwert Magazin am 27. Oktober berichtete, werden fällige Rücknahmeaufträge seit dem 28. Oktober zunächst nur noch zu zehn Prozent ausgeführt.
Die neue Finanztip-Untersuchung verdeutlicht nun, dass sich das Misstrauen keineswegs auf diesen einzelnen Fonds beschränkt.
Offizieller Fondswert und Börsenpreis driften auseinander
Offene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anleger vor allem in Gebäude, darunter Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels und Wohnimmobilien.
Die Fondsgesellschaften lassen den Wert ihrer Immobilien regelmäßig ermitteln. Zusammen mit liquiden Mitteln und anderen Vermögenspositionen, abzüglich der Verbindlichkeiten, ergibt sich daraus der Nettoinventarwert des Fonds. Dieser bildet die Grundlage für die Berechnung des offiziellen Anteilwerts.
An der Börse entsteht der Preis dagegen durch Angebot und Nachfrage.
Wollen viele Anleger verkaufen, während nur wenige Kaufinteressenten vorhanden sind, kann der Börsenkurs deutlich unter dem offiziellen Rücknahmepreis liegen.
Dieser Unterschied ist grundsätzlich nicht ungewöhnlich. Er wird jedoch problematisch, wenn die Abschläge über längere Zeit groß bleiben und weiter wachsen. Denn dann stellt sich die Frage, ob Anleger in erster Linie einen Preisnachlass für die sofortige Verfügbarkeit ihres Geldes akzeptieren müssen oder ob der Markt bereits mit weiteren Wertkorrekturen der Immobilien rechnet.
Beide Faktoren können gleichzeitig wirken.
Ein Börsenabschlag ist deshalb weder der Beweis für eine fehlerhafte Immobilienbewertung noch eine zuverlässige Prognose künftiger Verluste. Er ist aber ein messbares Signal dafür, welchen Preis Käufer unter den gegenwärtigen Bedingungen tatsächlich zu zahlen bereit sind.
Auch große Immobilienfonds verlieren Vertrauen
Die aktuellen Abschläge betreffen keineswegs nur kleinere Anbieter oder bereits ausgesetzte Fonds.
Nach der Finanztip-Auswertung lag der Börsenkurs des rund 18 Milliarden Euro schweren Deka-ImmobilienEuropa Ende Oktober 16,1 Prozent unter dem offiziellen Rücknahmepreis. Zu Jahresbeginn hatte die Differenz lediglich 5,3 Prozent betragen.
Beim hausInvest der Commerz Real, einem Fonds mit einem Vermögen von rund 14,5 Milliarden Euro, stieg der Abschlag von 7,8 Prozent zu Jahresbeginn auf 17,2 Prozent.
Beim UniImmo: Europa von Union Investment erreichte er 28,5 Prozent.
Noch erheblich größer waren die Differenzen bei den DWS-Produkten. Der grundbesitz europa notierte mit einem Abschlag von 50,7 Prozent. Beim grundbesitz global waren es 50 Prozent, beim kleineren grundbesitz Fokus Deutschland 42,3 Prozent.
Die Werte beziehen sich auf den Stichtag 27. Oktober 2026 und können sich im laufenden Handel verändern.
Auch sollten daraus keine pauschalen Aussagen über die finanzielle Stabilität sämtlicher Fondsgesellschaften abgeleitet werden. Die Fonds unterscheiden sich bei Immobilienbestand, Verschuldung, Liquiditätsreserven und der Entwicklung ihrer Mietverhältnisse. Dennoch ist wissenswert, dass selbst große und etablierte Produkte erhebliche Börsenabschläge aufweisen.
Warum die Rückgabefristen das Problem verschärfen
Offene Immobilienfonds verbinden zwei Eigenschaften, die unter schwierigen Marktbedingungen zunehmend miteinander in Konflikt geraten.
Ihre Vermögenswerte bestehen aus Immobilien, deren Verkauf Wochen oder Monate dauern kann. Anleger können ihre Fondsanteile dagegen unter bestimmten gesetzlichen Bedingungen an die Fondsgesellschaft zurückgeben.
Für seit dem 22. Juli 2013 erworbene Anteile gilt grundsätzlich eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten sowie eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Die Kündigung erfolgt verbindlich. Welchen offiziellen Anteilpreis der Anleger am späteren Rückgabetermin tatsächlich erhält, steht zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht fest.
Inzwischen kommt ein weiteres Risiko hinzu: Die Fondsgesellschaft kann die Rücknahme unter gesetzlichen Voraussetzungen aussetzen oder anteilig beschränken.
Bei der DWS betrifft die aktuelle Rücknahmebeschränkung sogar bereits eingereichte Aufträge, deren Auszahlung während der Beschränkung fällig wird. Der nicht erfüllte Teil eines Auftrags verfällt. Die verbleibenden Anteile bleiben im Depot und müssen gegebenenfalls erneut zur Rücknahme angemeldet werden.
Für Anleger entsteht dadurch eine schwierige Entscheidung. Sie können unter Umständen lange auf eine Auszahlung warten, deren Höhe noch unbekannt ist. Oder sie verkaufen ihre Anteile an der Börse und akzeptieren einen sofortigen Abschlag.
Ein Verkauf kann Verluste endgültig machen
Wie groß der Unterschied ausfallen kann, zeigt eine einfache Rechnung.
Ein Anleger besitzt Fondsanteile mit einem offiziellen Rücknahmewert von 20.000 Euro. Werden diese an der Börse mit einem Abschlag von 19,3 Prozent gehandelt, erhält er vor Transaktionskosten lediglich 16.140 Euro.
Die Differenz beträgt 3.860 Euro.
Ob der Börsenverkauf wirtschaftlich schlechter ist als das Warten auf eine spätere Rücknahme, lässt sich daraus allerdings nicht unmittelbar ableiten.
Der offizielle Rücknahmepreis kann in der Zwischenzeit sinken. Er kann sich aber auch stabilisieren oder wieder steigen. Hinzu kommen mögliche Ausschüttungen, Transaktionskosten und die Frage, ob die Fondsgesellschaft den Rücknahmewunsch überhaupt zum geplanten Zeitpunkt erfüllen kann.
Ein sofortiger Verkauf schafft Liquidität und beendet das weitere Kursrisiko. Gleichzeitig wird der Abschlag zum tatsächlich realisierten Ergebnis.
Wer dagegen wartet, bleibt an der Entwicklung des Fonds beteiligt und trägt auch das Risiko weiterer Abwertungen.
Eine allgemein richtige Entscheidung gibt es deshalb nicht. Sie hängt unter anderem vom konkreten Fonds, vom Liquiditätsbedarf des Anlegers und von dessen Risikobereitschaft ab.
Mittelabflüsse können neue Wertverluste auslösen
Die Krise wird zusätzlich dadurch verschärft, dass seit längerer Zeit erhebliche Summen aus offenen Immobilienfonds abgezogen werden.
Nach einer Auswertung von Morningstar flossen allein von Januar bis Juli 2026 netto rund 3,7 Milliarden Euro aus in Deutschland aufgelegten offenen Immobilienfonds ab. Ende Juli verwaltete die Anlageklasse noch Vermögen von rund 105 Milliarden Euro. Neun der zehn größten untersuchten Fonds verzeichneten seit Jahresbeginn Nettomittelabflüsse.
Steigende Rückgabewünsche zwingen das Fondsmanagement dazu, höhere Liquiditätsreserven vorzuhalten oder Immobilien zu verkaufen. Solche Verkäufe erfolgen jedoch in einem Markt, der sich seit der Zinswende grundlegend verändert hat.
Höhere Finanzierungskosten, unsichere Preisentwicklungen und strukturelle Veränderungen insbesondere bei Büroimmobilien erschweren den Verkauf. Müssen Gebäude zu Preisen unter den bisherigen Bewertungen veräußert werden, kann das weitere Wertkorrekturen im Fonds erforderlich machen.
Diese wiederum können neue Rückgabewünsche auslösen. Damit entsteht ein Kreislauf, in dem Mittelabflüsse, Immobilienverkäufe und sinkende Anteilwerte einander verstärken können.
Allerdings sind Fonds mit langfristig gesicherten Mieteinnahmen, geringer Verschuldung und ausreichend Liquidität nicht automatisch in derselben Lage wie Fonds mit hohen Rückgabewünschen und erheblichen Bewertungsrisiken.
Das eigentliche Problem liegt in der Liquidität
Die Entwicklung zeigt einen Unterschied, der bei der Vermarktung offener Immobilienfonds lange in den Hintergrund trat.
Immobilien können als Sachwerte Mieteinnahmen erwirtschaften, langfristig genutzt werden und einen erheblichen wirtschaftlichen Wert besitzen. Daraus folgt jedoch nicht, dass sie jederzeit zu einem bestimmten Preis verkauft werden können.
Während der Niedrigzinsphase erschienen offene Immobilienfonds vielen Anlegern als vergleichsweise ruhige Anlagealternative zu niedrig verzinsten Bankeinlagen.
Doch ein Fondsanteil ist weder ein Bankguthaben noch ein Anspruch auf jederzeitige Auszahlung des ausgewiesenen Immobilienwerts. Die gesetzlichen Halte- und Kündigungsfristen wurden gerade deshalb eingeführt, um das Spannungsverhältnis zwischen langfristig gebundenem Immobilienvermögen und kurzfristigen Rücknahmewünschen zu begrenzen.
Die jüngsten Entwicklungen zeigen, dass diese Schutzmechanismen das Liquiditätsrisiko nicht vollständig beseitigen. Dass die DWS inzwischen von einer anteiligen Rücknahmebeschränkung Gebrauch macht, verdeutlicht die praktische Bedeutung dieses Risikos.
Und die wachsenden Börsenabschläge zeigen, dass Anleger die unmittelbare Verfügbarkeit ihres Kapitals derzeit zunehmend höher bewerten als die Aussicht auf einen späteren offiziellen Rücknahmepreis.
Was Anleger jetzt überprüfen sollten
Für Besitzer offener Immobilienfonds empfiehlt sich deshalb zunächst eine genaue Prüfung der eigenen Anlage.
Wichtig sind die Zusammensetzung des Immobilienportfolios, die Entwicklung der offiziellen Anteilwerte, der vorhandene Liquiditätsbestand, die Verschuldung und das Ausmaß der Mittelabflüsse.
Besonders aufmerksam sollten Anleger auf Ankündigungen zu Rücknahmebeschränkungen, Immobilienverkäufen und Bewertungsanpassungen achten.
Auch der aktuelle Börsenkurs kann eine wichtige Information liefern. Er zeigt, welcher Preis unter den gegenwärtigen Handelsbedingungen erzielbar ist, sagt aber nicht zuverlässig voraus, wie sich der Nettoinventarwert künftig entwickeln wird.
Wer kurzfristig auf das angelegte Geld angewiesen ist, sollte mögliche Verkaufswege und die jeweiligen Folgen frühzeitig prüfen.
Die Verbraucherorganisation Finanztip beurteilt offene Immobilienfonds für Privatanleger inzwischen grundsätzlich skeptisch. Sie kritisiert insbesondere hohe Kosten, lange Rückgabefristen und schwer nachvollziehbare Bewertungen. Diese Einschätzung ist eine verbraucherorientierte Bewertung, kein Beleg dafür, dass jeder einzelne Fonds zwangsläufig Verluste erleiden wird.
Der Markt verlangt einen Preis für Unsicherheit
Die Krise offener Immobilienfonds ist längst mehr als die Geschichte einzelner Fonds, die nicht ausreichend liquide sind.
Wenn große etablierte Produkte an der Börse mit Abschlägen von zehn, 20 oder sogar mehr als 40 Prozent gehandelt werden, verändert sich die wirtschaftliche Bedeutung der offiziellen Fondswerte für Anleger, die ihr Kapital tatsächlich benötigen.
Die Bewertungsdifferenzen betreffen nicht unmittelbar den gesamten Immobilienbestand. Sie zeigen jedoch, welchen Preis der Markt für Unsicherheit, begrenzte Liquidität und mögliche weitere Wertkorrekturen verlangt. Dass dieser Preis in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen ist, gehört zu den wichtigsten Warnsignalen für die Anlageklasse.
Immobilien können weiterhin werthaltige Sachanlagen sein. Doch der Wert eines Gebäudes, die Bewertung eines Fonds und der Preis, zu dem ein Anleger seine Beteiligung verkaufen kann, sind drei unterschiedliche Größen.
Für offene Immobilienfonds wird entscheidend sein, ob sich die Liquidität stabilisieren lässt, ohne weitere erhebliche Wertverluste durch Verkäufe unter Druck auszulösen.
Solange diese Frage ungeklärt bleibt, dürfte der Abstand zwischen ausgewiesenem Fondswert und tatsächlich erzielbarem Marktpreis eine der aussagekräftigsten Kennzahlen für Anleger bleiben.
