Die Kranhäuser im Kölner Rheinauhafen stehen für moderne Immobilienarchitektur. Der Fall des DWS-Fonds grundbesitz europa zeigt jedoch, dass selbst hochwertige Immobilien als Sachwerte nicht kurzfristig und jederzeit zu angemessenen Preisen verkauft werden können. (Die abgebildeten Gebäude stehen nicht im Zusammenhang mit dem Fonds.)
Ein Immobilienfonds mit rund vier Milliarden Euro Vermögen, erhebliche Wertverluste und Anleger, die auf die Auszahlung ihres Kapitals warten müssen: Die DWS hat beim grundbesitz europa eine vorübergehende Rücknahmebeschränkung aktiviert. Ab dem 28. Oktober werden fällige Rücknahmeaufträge zunächst nur noch zu zehn Prozent ausgeführt. Die Maßnahme verdeutlicht ein grundsätzliches Problem offener Immobilienfonds: Ihre Vermögenswerte bestehen aus Gebäuden, die sich nicht jederzeit und zu jedem Preis verkaufen lassen.
Ein Milliardenfonds gerät unter Liquiditätsdruck
Die Deutsche-Bank-Tochter DWS greift beim offenen Immobilienfonds grundbesitz europa zu einer außergewöhnlichen Maßnahme. Seit dem 27. Oktober 2026 ist die Rücknahme der Fondsanteile vorübergehend beschränkt.
Ab morgen werden fällige Rücknahmeaufträge zunächst nur noch zu zehn Prozent bedient. Für die heute fälligen Aufträge gilt eine Ausnahme: Sie werden nach Angaben der Gesellschaft noch vollständig ausgeführt.
Der nicht ausgeführte Teil eines Auftrags verfällt. Die entsprechenden Fondsanteile bleiben im Depot und werden nicht automatisch zu einem späteren Zeitpunkt zurückgenommen.
Die Regelung darf längstens zwölf Monate bestehen bleiben, kann aber vorzeitig aufgehoben oder hinsichtlich der Auszahlungsquote angepasst werden.
Der Fonds zählt zu den großen offenen Immobilienfonds in Deutschland. Zum 26. Oktober verwaltete er laut DWS ein Vermögen von rund 4,08 Milliarden Euro. Die Fondsgesellschaft begründet die Entscheidung mit der Notwendigkeit, weitere Liquidität durch geordnete Immobilienverkäufe zu beschaffen.
Das Portfoliomanagement will Gebäude verkaufen, bestehende Kredite zurückführen und damit die finanzielle Handlungsfähigkeit des Fonds verbessern. Ob die geplanten Verkäufe zu den gewünschten Bedingungen gelingen, ist allerdings noch nicht absehbar.
Das Problem liegt in der Natur der Anlage
Offene Immobilienfonds ermöglichen es Anlegern, sich bereits mit vergleichsweise kleinen Beträgen an einem Portfolio aus Gebäuden zu beteiligen.
Der grundbesitz europa investiert schwerpunktmäßig in europäische Immobilien und verfolgt dabei eine Streuung nach Standorten, Größen, Nutzungsarten und Mietern. Die wirtschaftlichen Erträge entstehen vor allem aus Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen der Objekte.
Diese Anlageform verbindet jedoch zwei unterschiedliche Eigenschaften.
Einerseits werden Immobilien über lange Zeiträume gehalten. Ihr Verkauf erfordert Verhandlungen, Bewertungen, die Prüfung von Verträgen und die Suche nach geeigneten Käufern.
Andererseits können Anleger ihre Fondsanteile nach Ablauf bestimmter Halte- und Kündigungsfristen zurückgeben. Damit entsteht ein strukturelles Liquiditätsrisiko.
Solange neue Anleger Kapital einzahlen, bestehende Investoren nur in begrenztem Umfang Geld abziehen und ausreichend Liquiditätsreserven vorhanden sind, lässt sich dieses Spannungsverhältnis häufig beherrschen.
Problematisch wird es, wenn viele Anleger gleichzeitig aussteigen wollen. Dann muss der Fonds möglicherweise Immobilien veräußern, obwohl die Marktbedingungen für Verkäufe ungünstig sind.
Die DWS will mit der Rücknahmebeschränkung gerade verhindern, dass solche Transaktionen unter zusätzlichem Zeitdruck stattfinden.
Warum die Zinswende Immobilienfonds besonders trifft
Die Schwierigkeiten sind nicht allein auf die Entwicklung eines einzelnen Fonds zurückzuführen.
Mit den erheblichen Zinssteigerungen seit 2022 haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen grundlegend verändert.
Während der Niedrigzinsphase konnten Immobilienkäufer vergleichsweise günstig Fremdkapital aufnehmen. Gleichzeitig waren viele klassische Zinsanlagen wenig attraktiv, sodass Investoren verstärkt nach Immobilien mit laufenden Mieterträgen suchten.
Höhere Zinsen verändern beide Seiten dieser Rechnung.
Die Finanzierung von Immobilien wird teurer. Zugleich verlangen Investoren vielfach höhere Renditen, weil sich auch mit Anleihen und anderen Finanzanlagen wieder laufende Erträge erzielen lassen. Damit geraten Immobilienpreise unter Anpassungsdruck. Besonders deutlich kann dies bei Objekten werden, deren Mieterträge nicht im gleichen Umfang steigen wie die Finanzierungskosten und Renditeanforderungen.
Hinzu kommt, dass sich die Nachfrage nach einzelnen Immobiliennutzungen verändert. Bei Bürogebäuden beeinflussen beispielsweise neue Arbeitsmodelle die Anforderungen an Flächen, Standorte und Ausstattung. Im Einzelhandel spielen veränderte Konsumgewohnheiten und die Entwicklung des Onlinehandels eine Rolle.
Allerdings entwickeln sich Immobilienmärkte keineswegs einheitlich. Gut vermietete Objekte in attraktiven Lagen können weiterhin stabile Erträge erzielen, während andere Gebäude erheblichen Anpassungsbedarf aufweisen.
Für einen Immobilienfonds kommt es deshalb wesentlich auf die Zusammensetzung und Qualität seines Portfolios an.
Bewertungsverluste und Mittelabflüsse verstärken den Druck
Der grundbesitz europa hat die schwierige Marktentwicklung bereits deutlich zu spüren bekommen. Nach Angaben der DWS verlor die Anteilklasse RC bis zum 26. Oktober 2026 seit Jahresbeginn 10,69 Prozent an Wert.
Auf Sicht von drei Jahren beträgt das Minus 14,54 Prozent.
Sinkende Anteilwerte können Anleger verunsichern und zusätzliche Rückgabewünsche auslösen.
Wollen viele Investoren gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben, muss der Fonds entsprechende Liquidität bereitstellen. Sind die verfügbaren Mittel dafür nicht ausreichend, können Immobilienverkäufe notwendig werden. Diese Verkäufe wiederum können auf einen Markt treffen, in dem Kaufinteressenten aufgrund hoher Finanzierungskosten zurückhaltender agieren. Dadurch entsteht die Gefahr, dass Gebäude nur mit Abschlägen gegenüber bisherigen Bewertungen veräußert werden können.
Solche Transaktionen können neue Maßstäbe für die Bewertung vergleichbarer Objekte setzen und damit weitere Anpassungen erforderlich machen.
Das bedeutet nicht, dass jeder Verkauf zwangsläufig einen Verlust verursacht. Auch in einem schwierigen Marktumfeld sind erfolgreiche Immobilientransaktionen möglich.
Entscheidend ist jedoch, ob der erzielbare Verkaufspreis mit dem bisherigen Wertansatz und den finanziellen Anforderungen des Fonds vereinbar ist.
Warum der Börsenkurs weit unter dem Immobilienwert liegen kann
Besonders auffällig ist beim grundbesitz europa der Unterschied zwischen dem offiziell ausgewiesenen Rücknahmepreis und dem Preis, den Anleger beim Verkauf über die Börse erzielen können.
Zum 26. Oktober bezifferte die DWS den offiziellen Rücknahmepreis der Anteilklasse RC auf 32,16 Euro.
Nach einer Auswertung von Finanztip wurden die Fondsanteile an der Börse Stuttgart am selben Tag mit einem Abschlag von rund 47,5 Prozent gehandelt. Darin spiegelt sich eine erhebliche Differenz zwischen dem rechnerischen Fondsanteilwert und der aktuellen Zahlungsbereitschaft am Markt.
Der offizielle Anteilwert wird anhand der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Fonds ermittelt. Immobilienbewertungen spielen dabei eine wesentliche Rolle. Der Börsenkurs entsteht dagegen unmittelbar aus Angebot und Nachfrage.
Wer seine Fondsanteile möglichst schnell verkaufen möchte, konkurriert dort mit anderen Anlegern, die möglicherweise ebenfalls Liquidität benötigen.
Potenzielle Käufer berücksichtigen dabei nicht nur die vermutete Werthaltigkeit der Gebäude. Sie kalkulieren auch künftige Bewertungsrisiken und die eingeschränkte Möglichkeit, ihre Fondsanteile später an die Fondsgesellschaft zurückzugeben.
Ein hoher Börsenabschlag ist deshalb ein deutliches Zeichen für Unsicherheit und Liquiditätsdruck.
Er beweist aber nicht, dass sämtliche Immobilien im Portfolio tatsächlich entsprechend niedriger bewertet werden müssten.
Wie groß ein möglicher Unterschied zwischen bilanziertem und realisierbarem Immobilienwert tatsächlich ist, lässt sich erst anhand konkreter Transaktionen und aktualisierter Bewertungen beurteilen.
Geordnete Verkäufe sollen weitere Schäden begrenzen
Die DWS stellt die Rücknahmebeschränkung ausdrücklich als Maßnahme zum Schutz der Anlegerinteressen dar.
Der Fonds soll die Möglichkeit erhalten, Immobilienverkäufe zu organisieren, ohne gleichzeitig sämtliche fälligen Rücknahmewünsche erfüllen zu müssen.
Dabei geht es nicht nur um die unmittelbare Auszahlung an Anleger.
Nach Angaben der Gesellschaft sollen Verkaufserlöse auch zur Rückführung bestehender Kredite verwendet werden.
Das ist wirtschaftlich bedeutsam, weil Fremdfinanzierungen die Risiken eines Immobilienportfolios verstärken können.
Sinkt der Wert der Immobilien, verändert sich das Verhältnis zwischen den vorhandenen Vermögenswerten und den ausstehenden Verbindlichkeiten. Kreditbedingungen und Refinanzierungsmöglichkeiten können dadurch unter Druck geraten.
Der Abbau von Schulden kann die finanzielle Stabilität verbessern.
Allerdings verringert sich durch Immobilienverkäufe zugleich das Portfolio, aus dem künftig Mieterträge erwirtschaftet werden können.
Für das Fondsmanagement entsteht deshalb eine schwierige Abwägung: Es muss ausreichend Liquidität schaffen, ohne die langfristigen Ertragsmöglichkeiten des Fonds stärker als notwendig zu beeinträchtigen.
Auch andere Immobilienfonds stehen unter Druck
Der Fall grundbesitz europa ist Teil einer Entwicklung, die weite Bereiche der deutschen Fondsbranche betrifft.
Nach Bundesbank-Daten haben Anleger seit Anfang 2024 nahezu 18 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen.
Mehrere Anbieter mussten die Rücknahme ihrer Fondsanteile bereits vollständig aussetzen. Bei einzelnen Fonds wurde inzwischen die Abwicklung eingeleitet.
Auch die DWS verwaltet weitere Immobilienfonds, die unter den veränderten Marktbedingungen mit Wertverlusten und Mittelabflüssen konfrontiert sind.
Die Entwicklung betrifft jedoch nicht alle Fonds in gleichem Umfang.
Unterschiede bestehen unter anderem bei der geografischen Verteilung, den Immobiliennutzungen, der Qualität der Mietverträge, dem Verschuldungsgrad und den verfügbaren Liquiditätsreserven.
Auch die Geschwindigkeit, mit der sich die Werte einzelner Immobilien an veränderte Marktbedingungen anpassen, fällt unterschiedlich aus.
Für Investoren ist deshalb eine differenzierte Betrachtung erforderlich.
Die Rücknahmebeschränkung eines großen Fonds ist ein ernst zu nehmendes Signal für die Branche. Sie bedeutet aber nicht, dass sämtliche offenen Immobilienfonds vor einer vergleichbaren Entscheidung stehen.
Immobilien bleiben Sachwerte – ihre Liquidität ist begrenzt
Die jüngste Entscheidung der DWS verdeutlicht einen Unterschied, der bei Immobilienanlagen häufig unterschätzt wird.
Ein Gebäude kann dauerhaft genutzt werden, Mieteinnahmen erzielen und einen erheblichen wirtschaftlichen Wert besitzen. Trotzdem lässt es sich nicht jederzeit kurzfristig zu einem angemessenen Preis verkaufen.
Der wirtschaftliche Wert eines Sachwerts und seine sofortige Verfügbarkeit sind zwei verschiedene Eigenschaften.
Für offene Immobilienfonds ergibt sich daraus ein besonderes Risiko, weil Anleger nicht unmittelbar Eigentümer einzelner Gebäude werden, sondern Anteile an einem gemeinschaftlichen Immobilienvermögen halten.
Die Liquidität ihrer Anlage hängt daher sowohl vom Immobilienmarkt als auch von der finanziellen Situation und den Rücknahmeregeln des Fonds ab.
Wer Fondsanteile über die Börse veräußern möchte, muss zudem berücksichtigen, dass der dort erzielbare Preis erheblich vom offiziellen Rücknahmewert abweichen kann.
Für den grundbesitz europa wird nun entscheidend sein, ob die DWS genügend Immobilien zu wirtschaftlich vertretbaren Preisen verkaufen und damit die Liquidität des Fonds stabilisieren kann.
Die Beschränkung verschafft dafür zusätzliche Zeit. Eine Garantie für höhere Immobilienpreise, geringere Verluste oder eine baldige vollständige Rücknahme der Anteile ist sie nicht.
