Steigende Baukosten und schwierige Finanzierungsbedingungen bremsen weiterhin den Wohnungsneubau. Vom historischen Auftragsplus der Bauwirtschaft profitieren vor allem Infrastrukturprojekte.
Die deutsche Baubranche verzeichnet den stärksten monatlichen Auftragsanstieg seit 1991. Das klingt zunächst nach einer guten Nachricht für den Immobilienmarkt. Tatsächlich profitiert vor allem der Tiefbau von großen Infrastrukturprojekten. Im Wohnungsbau bleiben dagegen zahlreiche Projekte wirtschaftlich schwierig. Warum mehr Bauaufträge noch lange nicht mehr Wohnungen bedeuten – und was das für Immobilien als Sachwert bedeutet.
Historischer Rekord – aber in der falschen Bausparte?
Im August 2026 stiegen die preisbereinigten Auftragseingänge im deutschen Bauhauptgewerbe gegenüber dem Vormonat um 23,0 Prozent. Es war der stärkste saisonbereinigte Monatsanstieg seit Beginn der Statistik im Jahr 1991.
Für den Immobilienmarkt klingt das zunächst nach einer deutlichen Erholung. Doch die Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen bei genauerer Betrachtung ein anderes Bild.
Der Tiefbau verbuchte im August einen Zuwachs von 31,6 Prozent. Der Hochbau kam auf 12,4 Prozent. Im weniger schwankungsanfälligen Dreimonatsvergleich wird der Unterschied noch deutlicher: Während die Aufträge im Tiefbau um 13,8 Prozent zunahmen, stiegen sie im Hochbau lediglich um 0,6 Prozent.
Dabei umfasst der Hochbau nicht nur Wohnimmobilien. Auch Bürogebäude, Industriehallen, Gewerbeimmobilien und öffentliche Gebäude gehören dazu.
Ein allgemeines Auftragsplus in diesem Bereich sagt deshalb noch wenig darüber aus, wie viele neue Wohnungen tatsächlich entstehen werden.
Der Rekord beruht maßgeblich auf mehreren Großaufträgen. Sie können die Bauwirtschaft über längere Zeit beschäftigen, schaffen aber nicht zwangsläufig zusätzlichen Wohnraum.
Der Wohnungsbau leidet weiter unter Auftragsmangel
Wie unterschiedlich die Situation innerhalb der Branche ist, zeigt die jüngste Untersuchung des ifo Instituts.
Im September berichteten 41,3 Prozent der befragten Wohnungsbauunternehmen über einen Mangel an Aufträgen. Bei 14,1 Prozent wurden bereits vereinbarte beziehungsweise geplante Projekte wieder abgesagt.
Auch die Erwartungen der Unternehmen haben sich eingetrübt. Der Geschäftsklimaindex für den Wohnungsbau sank von minus 22,5 Punkten im August auf minus 25,1 Punkte im September.
Die stärkere Nachfrage nach Infrastrukturprojekten hat den Wohnungsbau bislang also nicht entscheidend belebt.
Dafür gibt es einen wesentlichen wirtschaftlichen Grund: Während viele Tiefbauprojekte aus öffentlichen Haushalten oder langfristigen Infrastrukturprogrammen finanziert werden, hängt der Wohnungsbau wesentlich von privaten Investitionsentscheidungen ab.
Projektentwickler müssen Grundstücke erwerben, Baukosten kalkulieren, Finanzierungen sichern und eine ausreichende Nachfrage nach den späteren Wohnungen nachweisen.
Bei Mietwohnungen muss die erwartete Mieteinnahme langfristig zur Investition passen. Bei Eigentumswohnungen müssen sich genügend Käufer finden, die den geforderten Preis finanzieren können.
Steigen die Kosten stärker als die zu erwartenden Erträge, kann ein Projekt wirtschaftlich unattraktiv werden – selbst wenn grundsätzlich ein erheblicher Bedarf an Wohnungen besteht.
Bauen wird weiterhin teurer
Zusätzlichen Druck erzeugt die Entwicklung der Baupreise.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes verteuerte sich der Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im August 2026 gegenüber dem Vorjahresmonat um 5,5 Prozent.
Bei Rohbauarbeiten lag der Anstieg bei 5,4 Prozent, bei Ausbauarbeiten bei 5,7 Prozent. Besonders deutlich verteuerten sich unter anderem Dachdeckungsarbeiten sowie Elektro-, Sicherheits- und Informationstechnik.
Diese Preissteigerungen betreffen die Bauleistungen selbst. Grundstückskosten, Finanzierung und weitere Nebenkosten kommen bei der Gesamtkalkulation eines Immobilienprojekts hinzu.
Für Projektentwickler bedeutet das, dass selbst ein bereits länger vorbereitetes Bauvorhaben vor der endgültigen Beauftragung wirtschaftlich neu bewertet werden muss.
Die Baukostenentwicklung erklärt auch, warum ein hoher Wohnraumbedarf nicht automatisch zu zusätzlichen Bauaufträgen führt.
Ein Investor kann davon überzeugt sein, dass in einer bestimmten Stadt Wohnungen fehlen. Dennoch wird er das Projekt möglicherweise verschieben, wenn der erforderliche Kaufpreis oder die notwendige Miete unter den gegebenen Marktbedingungen nicht erreichbar erscheint.
Mehr Baugenehmigungen sind noch keine fertigen Wohnungen
Immerhin zeigen die jüngsten Genehmigungszahlen wieder eine positive Entwicklung. Im August 2026 wurde in Deutschland der Bau von rund 20.600 Wohnungen genehmigt. Das waren 6,8 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahresmonat.
Von Januar bis August wurden insgesamt rund 169.400 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden genehmigt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht das einem Anstieg um 12,1 Prozent. Besonders deutlich nahm die Zahl der genehmigten Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern zu. Sie erhöhte sich in den ersten acht Monaten um 14,5 Prozent auf rund 90.600.
Diese Entwicklung kann auf eine allmähliche Stabilisierung der Bautätigkeit hindeuten. Allerdings besteht zwischen Baugenehmigung, tatsächlichem Baubeginn und Fertigstellung ein erheblicher Unterschied.
Eine Genehmigung erlaubt zunächst die Umsetzung eines Projekts. Sie verpflichtet den Bauherrn aber nicht dazu, unmittelbar mit dem Bau zu beginnen.
Wenn sich Finanzierungskonditionen verschlechtern, Baukosten unerwartet steigen oder die erwartete Nachfrage ausbleibt, können genehmigte Vorhaben verschoben oder ganz aufgegeben werden.
Wie stark die Fertigstellungen zuletzt zurückgegangen sind, verdeutlicht die Jahresstatistik: 2025 wurden in Deutschland rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Im Jahr zuvor waren es noch knapp 251.900 gewesen.
Der Weg von der geplanten zur tatsächlich nutzbaren Wohnung bleibt damit eine zentrale Herausforderung.
Könnte der Infrastrukturboom das Bauen zusätzlich verteuern?
Für den Immobilienmarkt entsteht durch große öffentliche Bauprogramme möglicherweise ein weiterer Effekt.
Wenn der Staat umfangreiche Infrastrukturprojekte vergibt, steigt die Nachfrage nach bestimmten Bauleistungen, Maschinen, Materialien und qualifizierten Fachkräften. In Bereichen, in denen die vorhandenen Kapazitäten bereits stark ausgelastet sind, kann zusätzlicher Wettbewerb um diese Ressourcen entstehen.
Das könnte die Kosten einzelner Bauleistungen erhöhen oder verfügbare Kapazitäten zeitweise begrenzen. Ein automatischer Zusammenhang besteht allerdings nicht.
Der Bau einer Eisenbahnstrecke benötigt andere technische Verfahren und teilweise andere Fachkräfte als die Errichtung eines Mehrfamilienhauses. Auch die Materialanforderungen unterscheiden sich.
Der Infrastrukturboom führt deshalb nicht zwangsläufig zu höheren Preisen im Wohnungsbau. Wo sich Unternehmen, Zulieferer oder Gewerke überschneiden, können sich Nachfrageeffekte jedoch auf mehrere Bausparten auswirken.
Für Immobilienentwickler wird damit zusätzlich wichtig, wie gut ihre Projekte zeitlich geplant sind und ob sie Bauleistungen zu langfristig kalkulierbaren Konditionen sichern können.
Was bedeutet das für Immobilien als Sachwert?
Aus dem Rekordanstieg der Bauaufträge lassen sich keine unmittelbaren Aussagen über die Wertentwicklung von Wohnimmobilien ableiten.
Ein höherer Auftragseingang der Bauwirtschaft bedeutet weder automatisch steigende Immobilienpreise noch eine Verbesserung der Renditen.
Für den Wert einer Immobilie sind weiterhin andere Faktoren entscheidend: die Lage, die örtliche Nachfrage nach Wohnraum, der bauliche und energetische Zustand, die laufenden Kosten sowie die Finanzierungsbedingungen potenzieller Käufer.
Der anhaltend schwierige Wohnungsneubau kann in angespannten Wohnungsmärkten allerdings dazu beitragen, dass das Angebot an verfügbaren Wohnungen nur langsam wächst.
Wo eine hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft, kann dies bestehende Immobilien und Mietobjekte stützen.
Das gilt jedoch nicht für jeden Standort gleichermaßen. In Regionen mit schwacher Bevölkerungsentwicklung oder geringer Kaufkraft kann auch ein knappes Neubauangebot nicht verhindern, dass Immobilien schwer verkäuflich bleiben oder an Wert verlieren.
Ebenso wenig sind steigende Baukosten mit einer entsprechenden Wertsteigerung bestehender Immobilien gleichzusetzen.
Ein Haus wird nicht automatisch um 5,5 Prozent wertvoller, nur weil sich der Neubau von Wohngebäuden innerhalb eines Jahres in dieser Größenordnung verteuert hat.
Der Marktwert bestimmt sich danach, welchen Preis Käufer unter den konkreten Markt- und Finanzierungsbedingungen tatsächlich zu zahlen bereit sind.
Der eigentliche Maßstab sind neue Wohnungen
Der historische Auftragssprung der Bauwirtschaft ist ein positives Signal für Unternehmen, die an großen Infrastrukturprojekten beteiligt sind.
Für den Wohnimmobilienmarkt hat er zunächst nur eine begrenzte Aussagekraft.
Entscheidend wird sein, ob sich die zuletzt verbesserten Genehmigungszahlen in tatsächliche Baubeginne und Fertigstellungen übersetzen lassen.
Dafür müssen die wirtschaftlichen Voraussetzungen stimmen: Baukosten, Finanzierung, mögliche Verkaufspreise beziehungsweise Mieteinnahmen und die Nachfrage am jeweiligen Standort.
Ein wirtschaftlich tragfähiger Wohnungsneubau könnte das Angebot langfristig erweitern und damit besonders angespannte Märkte entlasten.
Solange Investoren und private Bauherren jedoch unter hohen Kosten und unsicheren Kalkulationsbedingungen leiden, kann die Bauwirtschaft Rekordaufträge verbuchen, ohne dass sich die Wohnraumversorgung entsprechend verbessert.
Der Unterschied zwischen beiden Entwicklungen ist für Immobilienkäufer und Investoren entscheidend: Der Rekord misst neue Aufträge in der Bauwirtschaft.
Ob Wohnungen entstehen und welcher Wert daraus erwächst, entscheidet sich erst bei ihrer tatsächlichen Realisierung und Vermarktung.
