E wie einfach – nur die Einigung ist kompliziert: Bundesjustizministerin Stefanie Hubig stellte im November 2025 die Pläne für den Gebäudetyp E vor. Der angekündigte Gesetzentwurf lässt weiterhin auf sich warten.
Deutschland will einfacher bauen, um wieder mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Doch das geplante Gebäudetyp-E-Gesetz kommt nicht voran. Dabei zeigen erste Pilotprojekte, dass sich Baukosten durch vereinfachte Konzepte tatsächlich senken lassen. Für Bauherren und Immobilienkäufer stellt sich allerdings eine weitergehende Frage: Wann ist weniger Baustandard wirtschaftlich sinnvoll – und wann wird aus einer kurzfristigen Ersparnis ein langfristiger Nachteil?
Der Gebäudetyp E sollte eines der Instrumente werden, mit denen die Bundesregierung den Wohnungsbau beschleunigt und günstiger macht. Statt jedes Wohngebäude nach hohen technischen und vertraglichen Standards zu errichten, sollen Bauherren künftig einfacher auf bestimmte Ausstattungsmerkmale und Konstruktionen verzichten können, sofern gesetzliche Anforderungen eingehalten werden.
Doch das entsprechende Gesetz lässt weiter auf sich warten. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hatte Anfang Juli angekündigt, den bereits fertiggestellten Entwurf noch im selben Monat öffentlich vorzustellen. Drei Monate später befindet er sich weiterhin in der regierungsinternen Abstimmung. Nach Angaben des Justizministeriums bestehen unterschiedliche Auffassungen darüber, wie die Erleichterungen konkret ausgestaltet werden sollen.
Im Kern geht es um eine weitreichende Frage des Bauvertragsrechts: Soll das vereinfachte Bauen künftig stärker zur Regel werden, oder bleibt es eine ausdrücklich zu vereinbarende Alternative zu den bisherigen Standards?
Für Bauunternehmen, Projektentwickler und private Bauherren ist diese Unterscheidung wesentlich. Sie entscheidet darüber mit, welche Anforderungen grundsätzlich geschuldet werden, welche Abweichungen ausdrücklich vereinbart werden müssen und wann eine Bauleistung als mangelhaft gilt.
Warum Deutschland beim Bauen immer teurer wird
Die Diskussion fällt in eine Phase erneut stark steigender Baupreise. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes verteuerte sich der Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im August 2026 gegenüber dem Vorjahresmonat um 5,5 Prozent. Rohbauarbeiten kosteten 5,4 Prozent mehr, Ausbauarbeiten verteuerten sich um 5,7 Prozent.
Besonders deutlich stiegen die Preise bei Dachdeckungsarbeiten sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten. Auch technische Gebäudeausrüstung, Elektroinstallationen und Heizungsanlagen wurden teurer.
Ein erheblicher Teil dieser Kostenentwicklung hängt mit Materialpreisen, Arbeitskosten und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zusammen. Nicht jede Verteuerung lässt sich deshalb durch eine Änderung technischer Baustandards vermeiden.
Trotzdem setzt die Bundesregierung genau dort an. Ihre Überlegung: Beim Wohnungsbau werden häufig Leistungen erbracht, die zwar einem etablierten technischen Standard entsprechen, für die sichere und zweckmäßige Nutzung eines Gebäudes aber nicht in jedem Fall erforderlich sind.
Beispiele sind zusätzliche Steckdosen, aufwendige technische Anlagen oder bestimmte Komfortausstattungen. Auch bei Konstruktionen und Materialien könnten einfachere Lösungen ausreichen, ohne Sicherheit und grundlegende Gebrauchstauglichkeit zu beeinträchtigen.
Der Gebäudetyp E steht dabei nicht für eine neue, einheitlich definierte Gebäudeklasse. Das E bezeichnet vielmehr einfaches beziehungsweise experimentelles Bauen. Welche Vereinfachungen sinnvoll sind, soll sich aus dem jeweiligen Bauvorhaben ergeben.
Das eigentliche Problem liegt im Vertragsrecht
Bereits heute dürfen Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen von technischen Standards abweichen. Allerdings können solche Vereinbarungen rechtlich aufwendig und haftungsträchtig sein. Hintergrund ist das Zusammenspiel zwischen den allgemein anerkannten Regeln der Technik und dem werkvertraglichen Mangelbegriff.
Nicht jede DIN-Norm ist automatisch gesetzlich verpflichtend. Technische Normen können jedoch als Maßstab dafür dienen, welche Qualität bei einer Bauleistung üblicherweise erwartet werden darf. Auch die Rechtsprechung misst den allgemein anerkannten Regeln der Technik bei der Beurteilung von Baumängeln erhebliche Bedeutung bei.
Wird von solchen Regeln abgewichen, kann deshalb selbst dann ein rechtliches Problem entstehen, wenn das Gebäude praktisch funktioniert. Bauunternehmen müssen die Abweichung unter Umständen besonders vereinbaren und über mögliche Folgen aufklären.
Der Gebäudetyp-E-Vertrag soll diese Unsicherheit verringern. Nach den im November 2025 veröffentlichten Eckpunkten der Bundesregierung sollen die Vertragsparteien einfacher einen reduzierten Baustandard vereinbaren können. Dabei sollen die technischen Baubestimmungen der Länder eine zentrale Orientierung bieten. Wo sie keine Anforderungen enthalten, könnte ein einfacher Standard genügen.
Eine Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik soll dann nicht mehr automatisch einen Baumangel begründen.
An den öffentlich-rechtlichen Anforderungen, insbesondere an die Gebäudesicherheit, soll das Vorhaben nichts ändern. Brandschutz, Standsicherheit und andere verbindliche Vorgaben dürfen nicht allein wegen eines Gebäudetyp-E-Vertrags unterschritten werden.
Da der neue Gesetzentwurf noch nicht öffentlich vorliegt, ist allerdings offen, wie die Bundesregierung diese Grundsätze im Einzelnen umsetzen will.
15 Prozent weniger Bauwerkskosten im Pilotprojekt
Dass vereinfachtes Bauen erhebliche Einsparungen ermöglichen kann, zeigt ein bereits abgeschlossenes Projekt im bayerischen Ingolstadt.
Das dort errichtete Mehrfamilienhaus mit dem Namen »Haus fast ohne Heizung« gehört zu insgesamt 19 bayerischen Pilotvorhaben zum Gebäudetyp E. Nach Angaben des Bayerischen Bauministeriums lagen seine Bauwerkskosten bei 2.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und damit rund 15 Prozent unter denen vergleichbarer konventioneller Mehrfamilienhäuser.
Das Gebäude verfügt über 15 barrierefreie Wohnungen. Ein vereinfachtes Heizkonzept, wärmespeichernde Baustoffe und die weitgehende Nutzung passiver Wärmequellen sollen den technischen Aufwand reduzieren. Nur bei besonders niedrigen Temperaturen wird zusätzliche Heizenergie benötigt.
Auch auf eine Tiefgarage wurde verzichtet. Dadurch konnten weitere Bau- und Betriebskosten vermieden werden.
Das Projekt zeigt, dass wirtschaftliche Einsparungen nicht zwingend mit einer Verschlechterung der Wohnqualität verbunden sein müssen. Ein reduzierter technischer Aufwand kann sogar Vorteile bieten, wenn Anlagen einfacher zu bedienen und langfristig weniger wartungsintensiv sind.
Allerdings lassen sich die ausgewiesenen 15 Prozent nicht ohne Weiteres auf andere Bauvorhaben übertragen. Der Vergleich bezieht sich auf Bauwerkskosten eines konkreten Projekts. Grundstückskosten, Finanzierung, Erschließung und weitere Bestandteile der gesamten Investition werden dadurch nicht im gleichen Umfang reduziert.
Auch die Rahmenbedingungen sind besonders: Das Ingolstädter Projekt wurde öffentlich gefördert. Die dort möglichen Kaltmieten ab 6,60 Euro je Quadratmeter sind deshalb kein allgemeiner Beleg dafür, dass vereinfachtes Bauen allein entsprechend niedrige Marktmieten ermöglicht.
Warum aus 25 Prozent Einsparung nicht automatisch 25 Prozent günstigere Wohnungen werden
In früheren Regierungsunterlagen zum Gebäudetyp E wurde ein Einsparpotenzial von bis zu 25 Prozent der Herstellungskosten genannt. Diese Größenordnung beruht auf fachlichen Schätzungen und ist keine empirisch nachgewiesene allgemeine Einsparquote für den Wohnungsbau.
Vor allem darf sie nicht mit einer entsprechenden Senkung der späteren Immobilienpreise gleichgesetzt werden.
Der Kaufpreis einer Neubauwohnung setzt sich aus wesentlich mehr Bestandteilen zusammen als den reinen Bauwerkskosten. Hinzu kommen unter anderem der Grundstücksanteil, Planungskosten, Erschließung, Finanzierung, Vermarktung und die wirtschaftliche Kalkulation des Projektentwicklers.
Selbst wenn die Bauwerkskosten eines Projekts tatsächlich um 15 oder 25 Prozent sinken, fällt die Entlastung bezogen auf die gesamte Investition entsprechend geringer aus. Ob die Einsparung anschließend an Käufer oder Mieter weitergegeben wird, ist eine weitere Frage.
In einem angespannten Wohnungsmarkt orientieren sich Verkaufspreise und Mieten nicht ausschließlich an den Herstellungskosten. Auch Lage, Angebot, Nachfrage und die Zahlungsbereitschaft möglicher Nutzer beeinflussen die erzielbaren Preise.
Ein Bauträger, der günstiger baut, kann den Kostenvorteil daher teilweise für eine höhere Marge verwenden. Geringere Baukosten können allerdings auch Projekte überhaupt erst wirtschaftlich machen, die sich unter bisherigen Bedingungen nicht gerechnet hätten.
Mehr Wohnungsangebot könnte langfristig den Preisdruck mindern. Wie groß dieser Effekt ausfällt, hängt jedoch davon ab, ob durch die Reform tatsächlich zusätzliche Wohnungen entstehen und in welchen Marktsegmenten sie angeboten werden.
Verbraucherschützer warnen vor einer Verschiebung der Risiken
Der Bauherren-Schutzbund begrüßt grundsätzlich das Ziel günstigerer Baukosten, fordert jedoch verbindliche Regeln für Transparenz und Qualität.
Vor allem im Ein- und Zweifamilienhausbau seien die allgemein anerkannten Regeln der Technik nach seiner Einschätzung nicht der entscheidende Kostentreiber. Sie dienten vielmehr auch der Qualitätssicherung, der Langlebigkeit und der Gebrauchstauglichkeit von Gebäuden.
Die Organisation verlangt deshalb, mögliche Einsparungen für einzelne Maßnahmen nachvollziehbar zu beziffern. Private Bauherren müssten erkennen können, welche Standards entfallen, welchen Preisvorteil sie dadurch erhalten und welche möglichen Folgen damit verbunden sind.
Der Deutsche Mieterbund, der Verbraucherzentrale Bundesverband und der Bauherren-Schutzbund haben zudem gemeinsam darauf hingewiesen, dass geringere Herstellungskosten nicht automatisch zu günstigeren Mieten führen.
Für Mieter entsteht ein zusätzliches Transparenzproblem. Bei der Besichtigung einer neuen Wohnung ist nicht ohne Weiteres erkennbar, ob einzelne technische Standards bewusst reduziert wurden und welche Folgen daraus für Schallschutz, Ausstattung oder Betrieb entstehen können.
Auch für Wohnungskäufer könnte eine unzureichende Dokumentation problematisch werden. Wer eine Immobilie erwirbt, benötigt Klarheit darüber, welche bauliche Beschaffenheit tatsächlich vereinbart und ausgeführt wurde.
Ein günstigerer Neubaupreis ist nur dann ein nachvollziehbarer Vorteil, wenn die Einsparung und die dafür in Kauf genommenen Eigenschaften erkennbar sind.
Was weniger Standard für den Immobilienwert bedeutet
Bei einer selbst genutzten Immobilie steht zunächst die Frage im Vordergrund, ob das Gebäude den Bedürfnissen seiner Bewohner entspricht. Für Kapitalanleger kommt hinzu, wie gut sich die Immobilie langfristig vermieten und später wieder verkaufen lässt.
Dabei muss zwischen verzichtbarem Komfort und wirtschaftlich relevanter Qualität unterschieden werden. Eine weniger aufwendige technische Ausstattung kann den Immobilienwert durchaus unterstützen, wenn dadurch Wartung, Reparaturen und spätere Ersatzinvestitionen günstiger werden. Komplexe Gebäudetechnik verursacht nicht nur Anschaffungskosten, sondern über ihre Nutzungsdauer hinweg häufig auch laufenden Aufwand.
Anders kann es aussehen, wenn vereinfachte Ausführungen zu geringerer Gebrauchstauglichkeit, höherem Energieverbrauch oder späteren Nachrüstkosten führen.
Beispielsweise kann eine reduzierte Schallschutzausführung zwar Herstellungskosten sparen, zugleich aber die Attraktivität einer Wohnung für bestimmte Käufer oder Mieter beeinträchtigen. Ob daraus tatsächlich ein Preisabschlag entsteht, hängt von Lage, Nachfrage und dem Vergleich mit anderen verfügbaren Immobilien ab.
Auch bei der Wahl von Baumaterialien ist der günstigste Anschaffungspreis nicht zwangsläufig die wirtschaftlichste Lösung. Entscheidend sind unter anderem Haltbarkeit, Instandhaltungsaufwand, Austauschbarkeit und die erwartete Nutzungsdauer.
Für Immobilieninvestoren reicht deshalb der Blick auf die ursprünglichen Baukosten nicht aus. Erst die Betrachtung der gesamten Lebenszykluskosten ermöglicht eine fundierte Bewertung.
Der Gebäudetyp E könnte dabei durchaus neue Chancen eröffnen. Ein Gebäude, das mit weniger Material und einfacher wartbarer Technik dieselbe Nutzungsqualität erreicht, kann wirtschaftlich günstiger sein als ein technisch aufwendiger Neubau.
Ob das gelingt, muss jedoch für die konkrete Konstruktion und Ausstattung beurteilt werden. Aus der bloßen Unterschreitung bisheriger Standards folgt noch kein höherer oder niedrigerer Immobilienwert.
Weshalb die gesetzliche Verzögerung wirtschaftlich relevant ist
Solange die rechtlichen Bedingungen nicht eindeutig geregelt sind, bleibt vereinfachtes Bauen für viele Unternehmen mit Unsicherheiten verbunden.
Pilotprojekte können bereits heute alternative Bauweisen erproben. Für die breite Anwendung im kommerziellen Wohnungsbau benötigen Projektentwickler, Planer und Bauunternehmen jedoch verlässliche Vertragsgrundlagen.
Insbesondere bei größeren Vorhaben können unklare Haftungsfragen erhebliche wirtschaftliche Risiken verursachen. Werden vereinfachte Bauweisen später rechtlich anders bewertet als ursprünglich erwartet, drohen Auseinandersetzungen über Mängel, Nachbesserungen und Gewährleistungsansprüche.
Die Bundesregierung hatte mit ihren Eckpunkten vom November 2025 bereits einen Rahmen für die Reform vorgelegt. Nach einem Beteiligungsprozess mit Fachverbänden, Ländern und Verbraucherschützern sollte daraus ein praxistauglicher Gesetzentwurf entstehen.
Im Juli 2026 erklärte Justizministerin Hubig, der Entwurf sei fertiggestellt. Dennoch ist er bis Mitte Oktober nicht veröffentlicht worden. Nach Angaben des Justizministeriums dauert die Abstimmung innerhalb der Bundesregierung weiter an.
Aus der Immobilienwirtschaft kommen entsprechend deutliche Forderungen nach einer Beschleunigung. Der Zentrale Immobilien Ausschuss sieht in dem Vorhaben erhebliche Möglichkeiten, zusätzliche Bauprojekte wirtschaftlich zu ermöglichen.
Allerdings würde auch ein verabschiedetes Gesetz die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes nicht allein beheben. Hohe Grundstückspreise, Finanzierungskosten, langwierige Genehmigungsverfahren und die begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Flächen bleiben eigenständige Faktoren.
Weniger Baukosten sind noch kein höherer Sachwert
Der Gebäudetyp E könnte einen wichtigen Beitrag leisten, den Wohnungsbau wieder wirtschaftlicher zu machen. Erste Projekte zeigen, dass sich durch veränderte Planung, einfachere Technik und den Verzicht auf einzelne Ausstattungsmerkmale beträchtliche Kosten vermeiden lassen.
Ob daraus dauerhaft günstigere und zugleich werthaltige Immobilien entstehen, hängt jedoch von mehr ab als von der Höhe der anfänglichen Ersparnis.
Für Bauherren und Investoren sind vor allem drei wirtschaftliche Größen relevant: die tatsächliche Verringerung der Gesamtinvestition, die langfristigen Kosten des Gebäudebetriebs und die Marktakzeptanz der Immobilie.
Ein niedrigerer Baustandard kann sinnvoll sein, wenn er überflüssigen Aufwand beseitigt, ohne die Gebrauchstauglichkeit oder Lebensdauer wesentlich zu beeinträchtigen. Problematisch wird er, wenn eingesparte Baukosten später durch höhere Betriebs-, Instandhaltungs- oder Anpassungskosten wieder aufgezehrt werden.
Die rechtliche Vereinfachung ist deshalb nur eine Voraussetzung für wirtschaftlicheres Bauen. Die andere besteht darin, nachvollziehbar zu entscheiden, welche baulichen Qualitäten tatsächlich benötigt werden und welchen langfristigen Wert sie schaffen.
Einfacher zu bauen kann Immobilien günstiger machen. Ob sie dadurch auch wirtschaftlich besser werden, entscheidet sich erst über ihre gesamte Nutzungsdauer.
Stefanie S. Klief
