Buchauszug aus Thomas Zabels „Towers of Germany“
Wie bei jedem Produkt und jeder Dienstleistung gibt es auch bei Wohntürmen Erfolgsfaktoren, die über das Schicksal am Markt entscheiden und dafür sorgen, sich von Wettbewerbern abzuheben und sich entsprechend zu profilieren. Wichtig hierbei war und ist vor allem, aus den Fehlern der Vergangenheit zu lernen. Die meisten der nachfolgend beschriebenen Aspekte stellen daher auch einen Gegenentwurf zu den früheren Konzepten dar und versuchen, die damaligen Unvollkommenheiten tunlichst zu vermeiden.
Nutzung und Kombinationen – »Mixed-Use«
Für die Nutzung von Hochhäusern gibt es im Wesentlichen zwei Möglichkeiten der Konzeption: pur, als reiner Wohnungsbau, oder gemischt, im Fachjargon »Mixed-Use« genannt. Damit ist die Verknüpfung von Wohnprojekten mit Büros und/oder Hotels gemeint oder aber die Beimischung von Handel und Gastronomie, um die Attraktivität des Standorts zu heben, zusätzliche Erlöse, zumal aus unterschiedlichen Bereichen, zu generieren oder aber den Bewohnern schlichtweg die Möglichkeit zum Einkaufen und Essengehen zu bieten. Letzteres ergibt besonders dann Sinn, wenn solche Angebote im nahen Umfeld fehlen. In diesem Fall können solche Lösungen den Standort attraktiver machen oder sie sind sogar zwingende Voraussetzung für eine Vermarktung. Dagegen ist diese Kombination bei den Konzepten der 60er-/70er-Jahre fast ganz ausgeblieben – und war damit auch Teil des Problems. Hier ging es ausschließlich um Wohnungen. Bestenfalls waren im Erdgeschoss kleine Geschäfte oder ein Café untergebracht.
Eine deutliche Nutzungsmischung innerhalb eines Gebäudes – die voraussichtlich zunehmen und offenbar für künftige Objekte von der Stadt Frankfurt auch favorisiert wird – ist baulich allerdings wesentlich aufwendiger. Schließlich hat man dann (in der Regel) zwei Zielgruppen und Nutzungsarten mit verschiedenen und teils widersprüchlichen Anforderungen: Büros und Wohnungen, Hotel und Wohnungen oder eben Büros und Hotel, durchaus gepaart mit Restaurants und Einzelhandel. Gemeinsame Erschließungskerne für Büros und Wohnungen können Konflikte bewirken, weshalb verschiedene Zugänge und Fahrstühle eine der Grundvoraussetzungen sind. Projektentwickler überlegen sich daher solch eine Konzeption genau und müssen Kosten und Nutzen entsprechend abwägen. Für sie steigen nämlich Aufwand und damit die Ausgaben gewaltig. Schließlich müssen für alle Nutzungsarten die jeweiligen Bauvorschriften beachtet werden. Manche Lösungen erfordern sogar besondere Vorkehrungen in puncto Schallschutz, Brandschutz, Verhinderung von Geruchsbelästigung oder getrennte Eingangsbereiche. Claudia Meixner, Co-Architektin beim Neuen Henninger-Turm, sagte der Bauwelt zur Nutzungsmischung: »Das lohnt sich erst ab einem gewissen Querschnitt, bei dem auch der Kern in der Größe mitwachsen kann. Bei einem kleinen Hochhaus mit 60 Metern würde man das nicht machen, weil die Erschließungsfläche zu groß wird.« Auch Professor Michael Schumacher beschrieb anlässlich des Hochhaus-Symposiums in Düsseldorf, »dass unterschiedliche Nutzungen wie Wohnungen, Büros und Hotels verschiedene Gebäudestrukturen nach sich ziehen. Dabei sind beispielsweise Wohn- und Büronutzungen aufgrund unterschiedlicher Ansprüche schwierig zu kombinieren. Auch aus den mit der Höhe wachsenden Erschließungsanforderungen ergeben sich unterschiedliche Grundrissstrukturen«.
Trotzdem scheint zumindest in Frankfurt die Reise in diese Richtung zu gehen. Ein Exemplar dieser Gattung, noch dazu ein sehr großes, ist gerade fertig geworden: der Omniturm, den die FAZ sogar als »ersten echten Pionier dieser Entwicklung in Deutschland« bezeichnet. Er misst 190 Meter, hat 44 000 Quadratmeter Bürofläche, aber auch 8000 Quadratmeter für 147 Mietwohnungen und 2000 Quadratmeter unter anderem für Restaurants. Das 140 Meter hohe One Forty West in Frankfurt ist ein Beispiel für die Verbindung von Hotel und Wohnungen. In Hamburg steht übrigens die Elbphilharmonie für dieses Segment der gemischten Nutzung. Für viele weniger bekannt, gibt es dort auch 45 Wohnungen. Aufgrund politischer Vorgaben, oder…
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