Mehr Wohnraum? Eine Studie des ifo Instituts und des Immobilienunternehmens Colliers beleuchtet das Potenzial leerstehender Büroflächen in den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – für den Wohnungsbau. Laut der Analyse könnten dort bis zu 60.000 neue Wohnungen entstehen, in denen rund 102.000 Menschen Platz fänden. München weist dabei mit 14.000 potenziellen Wohneinheiten das größte Einzelpotenzial auf.
Grundlage dieser Berechnungen ist die Annahme, dass rund 30 Prozent der derzeit leerstehenden Büroflächen – etwa 2,3 Millionen Quadratmeter – sowohl technisch als auch baurechtlich in Wohnraum umgewandelt werden könnten. Darüber hinaus könnte der durch den zunehmenden Trend zum Homeoffice sinkende Büroflächenbedarf bis 2030 weitere 3,5 Millionen Quadratmeter freisetzen. Allerdings müssten bei einer Umnutzung etwa 20 Prozent der Fläche für bauliche Anpassungen wie Treppenhäuser oder Trennwände abgezogen werden.
Die wirtschaftliche Umsetzung solcher Projekte gestaltet sich jedoch als schwierig. Ein Großteil der möglichen Umwandlungen ist finanziell nicht attraktiv, da die Erträge aus Büromieten in der Regel höher ausfallen. Zudem führen die Umbaukosten zu deutlichen Mietsteigerungen: In München beispielsweise könnten die Mieten um bis zu sechs Euro pro Quadratmeter steigen. Dadurch entsteht vor allem hochpreisiger Wohnraum. Die Studienautoren fordern deshalb steuerliche Anreize, vereinfachte Bauvorschriften und gezielte Förderprogramme, um die Umnutzung breiter zu ermöglichen.
Ein wesentlicher Auslöser für das wachsende Umwandlungspotenzial ist der anhaltende Trend zum Homeoffice. Derzeit arbeiten etwa 25 Prozent der Beschäftigten dauerhaft von zu Hause aus. Entsprechend wird ein Rückgang des Büroflächenbedarfs um etwa 12 Prozent bis zum Jahr 2030 erwartet. Viele große Dienstleister reagieren darauf bereits mit Flächenreduktionen oder Standortverlagerungen.
Gleichzeitig gibt es praktische Herausforderungen: Zahlreiche Büroimmobilien befinden sich in wenig attraktiven Gewerbegebieten mit schlechter Infrastruktur. Um eine nachhaltige Wohnraumentwicklung zu gewährleisten, schlagen die Autoren quartiersbezogene Lösungen vor, bei denen Wohnraum mit Einrichtungen wie Kindertagesstätten und Einzelhandel kombiniert wird.
Neben den sozialen und wirtschaftlichen Aspekten berücksichtigt die Studie auch ökologische Faktoren. So könnte der Umbau bestehender Büroflächen im Vergleich zu Neubauten rund 4,2 Millionen Tonnen CO₂ einsparen. Für Flächen, die sich nicht zur Wohnnutzung eignen, sehen die Autoren alternative Verwendungen vor, etwa für Bildungseinrichtungen oder den Life-Science-Sektor, der bis zu vier Prozent der Büroflächen beanspruchen könnte.
MK