Auch der Immobilienmarkt kriegt die aktuellen Krisen und die Inflation zu spüren. Neubauprojekte haben zum Beispiel derzeit handfeste Probleme. Dennoch gibt es Wege, mit Häusern und Wohnungen Rendite zu erzielen, denn Wohnraum wird letztlich immer benötigt. Wie man konkret sogar von steigenden Kosten der Branche profitieren kann, erklärt Immobilien-Expertin Svetlana Libich in unserem Interview.
Frau Libich, es gibt verschiedene Wege, mit Immobilien Geld zu verdienen. Welcher ist derzeit aus Ihrer Sicht der profitabelste?
Der profitabelste Weg, um mit Immobilien passives Einkommen zu generieren, ist meiner Meinung nach die Sondervermietung. Unter Sondervermietung versteht man Vermietungen von Wohn- oder Geschäftsflächen, die nicht langfristig angelegt sind – das sind zum Beispiel Monteurwohnungen, Gästezimmer oder auch Wohngemeinschaften. Allerdings gilt es dabei einige Besonderheiten zu beachten und üblicherweise ist weitaus mehr Vorbereitung und Organisation nötig, als bei der klassischen Vermietung von Wohnimmobilien. Das Problem besteht darin, dass die Vermietung oft nur über kurze Zeiträume stattfindet. Dadurch entsteht dem Vermieter eine Menge Arbeit. Er muss sich zum Beispiel um neue Mieter kümmern oder den Ein- und Auszug organisieren. Meine Lösung dafür ist recht simpel: langfristige Vermietung von Monteurwohnungen mit unbefristeten Mietverträgen. Hierfür habe ich über die Jahre ein erfolgreiches Konzept entwickelt. Mit der Vermietung von Monteurwohnungen an große Unternehmen kann man circa 12 bis 17 Prozent Rendite erzielen.
Immobilieninvestments haben auch Nebenkosten. Worauf ist zu achten und welche Möglichkeiten gibt es, diese zu minimieren?
Natürlich hat man einerseits die üblichen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren. An einigen davon lässt sich nichts ändern, andere kann man durchaus minimieren. Maklergebühren beispielsweise kann man vermeiden, wenn man ein entsprechendes Netzwerk hat und privat angebotene Immobilien kauft. Auch Finanzierungskosten fallen unterschiedlich aus. Hier ist es wichtig, mit guten Finanzierungsvermittlern zusammenzuarbeiten, um ausgezeichnete Konditionen zu bekommen. Ein weiterer wichtiger Tipp ist, Immobilien in einem Umkreis zu kaufen, der für einen selbst gut erreichbar ist – anstatt an vielen verschiedenen Standorten. So spart man Zeit und dadurch letztlich auch Geld.
Welche steuerlichen Aspekte sind wichtig, wenn Haus- oder Wohnungseigentümer vermieten möchten?
Bei der Vermietung von Häusern oder Wohnungen sollte man sich klarmachen, ob man privat oder gewerblich handelt. Für die übliche Vermietung ist es nicht notwendig, ein Gewerbe anzumelden, womit auch diverse Steuern entfallen und Häuser und Wohnungen nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden können. Aufpassen muss man dann allerdings, durch Dienstleistungen nicht in die Gewerblichkeit zu rutschen. Das würde zum Beispiel geschehen, wenn man Frühstück anbietet. Auch durch kurzfristige Vermietung von Wohnraum fällt man leicht in die Gewerblichkeit. Hier ist mein Modell der Sondervermietung besonders interessant, da letztlich keine kurzfristige Vermietung stattfindet.
Ebenfalls zu beachten ist, dass Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten nicht übersteigen sollten, da sie sonst zu den Herstellungskosten gerechnet werden und mit der Gebäudeabschreibung abgeschrieben werden müssen – sie also nicht direkt von der Steuer abgesetzt werden können.
Dem gegenüber stehen natürlich die steuerlichen Vorteile von vermieteten Immobilien. Dazu gehören unter anderem Steuervorteile durch Abschreibungen und den Zinsenanteil der Bankrate (bei finanzierten Immobilien) sowie steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren (für Privatpersonen). Kurz gesagt: Bei einer Immobilie arbeitet man mit dem Geld anderer Leute – ganz konkret mit dem der Bank (Kredit), des Mieters (Miete) und von Vater Staat (Steuerersparnis). Man selbst investiert auch Geld, aber relativ wenig.
Wie wird sich der Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach im Hinblick auf Zinspolitik, Inflation und Wohnraummangel entwickeln?
Grundsätzlich ist es schwer abzuschätzen, wie der Markt sich entwickeln wird. Zu beobachten ist jedoch, dass durch die Zinspolitik und die Inflation der Wohnraummangel eher verstärkt als gemindert wird, da viele Bauträger unter diesen Bedingungen keine neuen Projekte beginnen. Das heißt, die große Nachfrage nach Wohnraum bleibt bestehen. Hinzu kommt, dass Immobilien an sich ein Inflationsschutz sind. Denn während der Wert des Geldes sinkt und dadurch auch die ursprüngliche Finanzierungssumme verhältnismäßig gesehen weniger wert wird, steigt der Wert der Immobilie.
Natürlich wirkt sich die Inflation aber auch auf die Kaufpreise und die Zinsen für neue Kredite aus, wenn man neue Investments beabsichtigt: Eine hohe Inflation bedeutet steigende Zinsen für neue Kredite. Wenn man nun aber einen guten Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat, gilt eine lange Zinsbindung und man hat zunächst nichts zu befürchten.
Wenn diese Zinsbindung aber ausläuft, könnten sich die Zinsen stark erhöhen und der Kredit könnte teurer werden. Wie bereits gesagt, steigen aber auch die Preise. Das heißt, dass man auch für seine Immobilien höhere Miete verlangen kann. In diesem Szenario würde also der Mieter die Mehrkosten des Kredites durch die erhöhte Miete abdecken. Wenn man zusätzlich das Modell der Sondervermietung an große Unternehmen wählt, hat man den Vorteil, dass die Miete rund doppelt so hoch ist wie die einer klassischen Wohnimmobilie, teilweise sogar noch höher.
Was sollten Neu-Investoren in der heutigen Zeit bedenken?
Folgende Tipps kann ich jedem Investor, speziell aber Neu-Investoren mit auf den Weg geben:
Investieren Sie in A- und B-Standorte, an denen zukünftig vermehrt Wohnraumknappheit entsteht.
Kaufen Sie gebrauchte Immobilien mit niedriger Miete, die in der Anschaffung günstig sind, da sie ein hohes Potenzial erreichen können.
Betrachten Sie die Wertsteigerung und investieren Sie in oder bei großen Städten.
Kaufen Sie Immobilien nicht an zu vielen Standorten, damit sie für Sie schnell erreichbar bleiben.
Sollte die Immobilie einen Renovierungsstau aufweisen, kalkulieren Sie ihn in den Kaufpreis mit ein.
Tilgen Sie nicht zu schnell, um liquide zu bleiben und Ihre Rendite zu erhöhen.
Durch langfristige Vermietung von Monteurwohnungen mit unbefristeten Mietverträgen an große Firmen können Sie durchschnittlich 12 bis 17 Prozent Rendite erzielen.
Wenn Sie die erste Immobilie gekauft haben, verfolgen Sie das Ziel, ihren Wert zu erhöhen. Dies erfolgt durch schlaue Renovierungsmaßnahmen, Senkung der Kosten und Erhöhung der Einnahmen durch lukrative Vermietungsstrategien.
MK
Unsere Gesprächspartnerin: Svetlana Libich ist Immobilieninvestorin und Gründerin der IMMOSDL Immobilienvermittlung. Sie investiert seit 16 Jahren in Immobilien und ist Expertin für die Vermietung von Monteurwohnungen an große Unternehmen.