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Es ist ein Thema, welches in Investitionsstrategien selten auftaucht und gerade deshalb so interessant ist – die Investition in Denkmalimmobilien. Die wenigsten Investoren haben sich mit diesem Thema auseinandergesetzt. Umso mehr freut es uns, dass wir uns über diese Investitionsoption mit dem Experten für Denkmalinvestitionen, Marcel Keller, unterhalten konnten.
Denkmalimmobilien – das Beste aus allen Welten
Was erscheint Ihnen vor Ihrem inneren Auge, wenn Sie an Denkmäler denken? Höchstwahrscheinlich entweder prunkvolle Statuen oder monumentale Gebäude aus längst vergangenen Zeiten oder vielleicht doch ein sanierungsbedürftiger Altbau? Wann ist eine Immobilie eine Denkmalimmobilie? Der Immobilienexperte hat die Antwort darauf: »Eine Denkmalimmobilie ist eine Immobilie, die von Bund, Kommune oder einer Stadt unter Denkmalschutz gestellt wurde. Hier wurde beschlossen: ›Diese Immobilie ist für uns so wertvoll, sie erzählt die Historie unserer Stadt und prägt unser Stadtbild – wir müssen sie schützen.‹« Dieser Umstand ermöglich es Investoren, sofern sie sich bei der Sanierung der Denkmalimmobilie an Vorgaben hält, von hohen steuerlichen Vorteilen zu profitieren: »Im Gegensatz zum Neubau muss eine Denkmalimmobilie vom Bauträger speziell nach Vorschriften des Denkmalamtes bzw. der Denkmalbehörde saniert werden. Er muss den Sanierungszustand herstellen, damit der Investor seine Abschreibung bekommt«, so Keller. So erzielt der Investor nicht nur enorme Steuervorteile, sondern kann sich über ein werthaltiges Investment freuen.
Steuerersparnis clever gehebelt
Was die wenigsten Immobilieninvestoren wissen, ist, dass alle Denkmalimmobilien, die vor 1925 erbaut wurden, jährlich mit 2,5 Prozent des Wertes abgeschrieben werden können. Klassische Immobilien können nur mit 2 Prozent Wertverlust pro Jahr in die eigene Steuererklärung aufgenommen werden. Der Steuergewinn ist somit doppelter Natur. Einerseits können Denkmalimmobilien-Investoren die Sanierungskosten steuerlich geltend machen, welche sich im Durchschnitt auf circa 70 Prozent des Kaufpreises kalkulieren lassen, und auf der anderen Seite können sie 0,5 Prozent pro Jahr mehr an Abschreibung geltend machen. Dies führt dazu, dass ein Denkmalimmobilien-Investment dem Investor einen rund 4-fachen Zeitvorsprung im Vergleich zu anderen Immobilienarten sichert.
Das klingt beinahe zu gut, um wahr zu sein, werden manche Leser nun berechtigt einwerfen: »Ganz ohne Bedingungen geht es natürlich nicht. Investoren in diesem Sektor müssen ein regelmäßiges Einkommen erzielen, da die hohen Rückflüsse auch aufgrund der Steuerersparnis erzielt wird. Wer keine oder nur wenige Steuern bezahlt, kann von diesem System auch nicht zu 100 Prozent profitieren«, so der Immobilienexperte. Dabei müssen nicht Millionen verdient werden, damit das System funktioniert, es reicht ein Bruttojahreseinkommen von in etwa 60.000 Euro bei Ledigen und rund 120.000 Euro bei Verheirateten. Ein spezieller Denkmalimmobilien-Rechner findet sich auf der Homepage von Marcel Keller.
Vermögensaufbau fremd- und doch selbstfinanziert
Das Charmante an dieser Form der Investition ist, dass mit Steuergeld, das einem eigentlich im Moment des Verdienstes ja schon nicht mehr gehört, ein werthaltiges Vermögen aufgebaut werden kann. So bleibt über Jahre gesehen tatsächlich mehr netto als brutto. Das muss auch so sein, da Denkmalimmobilien im Schnitt zwischen 10 und 15 Prozent mehr als herkömmliche Immobilien kosten. Grund sind die teilweise enormen Sanierungskosten. Dadurch kann man den Steuereffekt einerseits enorm ausnutzen, andererseits erhält man ein absolutes Immobilienunikat, welches nicht nachgebaut werden kann, so Keller. Dadurch seien höhere Mieteinnahmen möglich als mit klassischen Immobilien: »Abschließend lässt sich sagen, dass der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie durchaus höher ist, was jedoch nicht mit den Steuervorteilen, sondern mit den höheren Sanierungs- und Restaurierungskosten zusammenhängt. Allerdings lohnen sich diese Mehrkosten, da dadurch auch ein höherer Steuervorteil gegeben ist, wodurch sich der höhere Preis relativiert.«
Denkmalimmobilien – ein unterschätzter Markt, mit einem Haken
Nach all diesen Vorteilen gelangt man vielleicht zur Überzeugung, dass der Markt für Denkmalimmobilien völlig überlaufen ist, doch dies ist nicht der Fall: »Denkmalimmobilien sind am Markt kaum vorhanden und sie können wie Raritäten gesehen werden. Diese Immobilien-Schmuckstücke sind auslaufend, weil das Angebot stark rückgängig ist, da nicht jede Immobilie unter Denkmalschutz gestellt wird. Zudem wurden über die letzten Jahre zahlreiche Denkmalimmobilien kernsaniert, sodass sie für ein Investment nicht mehr in Frage kommen«, so Marcel Keller. Das bedeutet, dass man in diesen Markt nur über echte Denkmalimmobilienprofis Zugang erhält. Außerdem reicht es nicht, dass angepriesene Immobilien unter Denkmalschutz stehen: »Um die Steuervorteile nutzen zu können, ist ein Altbau im unsanierten Zustand notwendig«, so der Denkmalimmobilien-Profi.
Es sind zwar ein paar Hürden zu nehmen, bis man die gewünschte Denkmalimmobilie findet, doch die enorme Steuerersparnis, die Investition in einen Sachwert und das Bewusstsein darüber, dass es sich hier um ein Unikat der Immobilienlandschaft handelt, sind mehr als gute Argumente für das persönliche Engagement.
Weitere Informationen über Investitionen in Denkmalimmobilien findet man auch in Marcel Kellers Denkmalimmobilien-Ratgeber und in seinem Podcast.