Eine zu hoch angesetzte Miete kann für Vermieter künftig teurer werden als die bloße Rückzahlung des unzulässig verlangten Betrags. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig will Verstöße gegen die Mietpreisbremse zusätzlich mit Bußgeldern ahnden können. Noch gibt es weder eine konkrete Höhe noch einen fertigen Gesetzentwurf. Die Richtung ist dennoch relevant für Immobilieneigentümer: Aus einem bislang vor allem zivilrechtlichen Risiko könnte ein eigenständiges Sanktionsrisiko werden.
Heute muss vor allem zurückgezahlt werden
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit automatisch. Landesregierungen können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. Wird dort eine Bestandswohnung neu vermietet, darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Regelung kann nach geltendem Recht längstens bis Ende 2029 angewendet werden.
Allerdings existieren wichtige Ausnahmen. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen grundsätzlich nicht unter die Mietpreisbremse. Ebenfalls ausgenommen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Eine bereits zuvor zulässig verlangte höhere Vormiete kann ebenfalls relevant sein.
Wird eine unzulässig hohe Miete vereinbart, ist der Mietvertrag nicht insgesamt unwirksam. Unwirksam ist lediglich der Teil der Miete, der die gesetzlich zulässige Höhe überschreitet. Zu viel gezahltes Geld kann der Mieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen zurückverlangen. Dafür muss er den Verstoß grundsätzlich rügen; wie weit die Rückforderung zeitlich zurückreicht, hängt unter anderem davon ab, wann dies geschieht.
Der wirtschaftliche Mechanismus ist damit bislang vergleichsweise nüchtern: Ein Vermieter, der die Grenze überschreitet und erfolgreich in Anspruch genommen wird, verliert den unzulässigen Mehrertrag und muss Geld erstatten.
Eine zusätzliche Geldbuße allein wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse sieht dieses System derzeit nicht vor.
Hubig will mehr als Rückzahlung
Genau dort will Bundesjustizministerin Stefanie Hubig ansetzen.
Sie hält es nach eigenen Worten nicht für ausreichend, dass ein Vermieter bei einem Verstoß lediglich den zu viel erhaltenen Betrag zurückzahlen muss. Eine von der Bundesregierung eingesetzte Expertengruppe befasst sich deshalb mit einer möglichen Bußgeldbewehrung der Mietpreisbremse. Parallel wird die Regelung gegen Mietpreisüberhöhungen beziehungsweise Mietwucher überprüft.
Die Arbeit ist noch nicht abgeschlossen. Erst Anfang September erklärte die Bundesregierung auf eine parlamentarische Anfrage, dass die Beratungen der Experten grundsätzlich vertraulich seien. Die Gruppe arbeitet seit September 2025 und soll ihre Ergebnisse bis Ende 2026 vorlegen. Zwei der bisherigen Schwerpunkte nennt die Regierung ausdrücklich: eine Reform der Vorschrift über Mietpreisüberhöhungen sowie Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse.
Damit handelt es sich bislang um eine politische Absicht und eine laufende fachliche Prüfung – nicht um geltendes Recht.
Mietpreisbremse und Mietwucher sind nicht dasselbe
In der Diskussion werden mehrere Regelungen leicht vermischt.
Die Mietpreisbremse aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch greift bereits, wenn die zulässige Anfangsmiete in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet überschritten wird.
Daneben gibt es im Wirtschaftsstrafgesetz bereits heute den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung. Als unangemessen hoch gilt dort grundsätzlich eine Miete, die die üblichen Vergleichsentgelte um mehr als 20 Prozent übersteigt und unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum verlangt wird. Dafür sind bereits heute Bußgelder von bis zu 50.000 Euro möglich.
Gerade das Merkmal der „Ausnutzung“ macht die Regelung in der Praxis allerdings schwer durchsetzbar. Politik und Verbände diskutieren deshalb seit Jahren darüber, ob dieser Nachweis vereinfacht werden sollte. Eine entsprechende Verschärfung durch die Linke, einschließlich eines Bußgeldrahmens von bis zu 100.000 Euro, scheiterte 2025 im Bundestag.
Noch eine Stufe darüber liegt der strafrechtliche Wucher nach § 291 Strafgesetzbuch. Dafür reicht ein sehr hoher Mietpreis allein nicht aus. Erforderlich ist unter anderem, dass eine Zwangslage, Unerfahrenheit oder andere besondere Schwäche des Mieters ausgenutzt wird und Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen.
Hubigs Vorstoß würde also nicht einfach vorhandene Mietwucherregeln verschärfen. Er könnte einen zusätzlichen Sanktionsmechanismus unmittelbar an die Mietpreisbremse knüpfen.
Für Vermieter verändert sich damit das Risiko
Für Immobilieneigentümer wäre das wirtschaftlich keineswegs nur eine juristische Feinheit.
Bislang lässt sich ein Verstoß vereinfacht als Rückzahlungsrisiko betrachten: Wird die verlangte Miete erfolgreich beanstandet, fällt der unzulässige Anteil weg und bereits vereinnahmtes Geld muss gegebenenfalls zurückgezahlt werden.
Ein Bußgeld würde darüber hinausgehen.
Dann wäre der überhöhte Mietansatz nicht mehr nur wirtschaftlich erfolglos, sondern könnte zusätzlich Kosten verursachen. Besonders für gewerbliche Vermieter mit vielen Neuvermietungen würde deshalb die korrekte Ermittlung von Vergleichsmieten, Vormieten und gesetzlichen Ausnahmen wichtiger.
Wie groß dieses neue Risiko wird, hängt vollständig von der späteren Ausgestaltung ab: Noch ist unbekannt, wie hoch mögliche Bußgelder wären, ob Fahrlässigkeit genügt, welche Behörden Verstöße verfolgen sollen oder wie mit schwierigen Grenzfällen bei Mietspiegeln umgegangen wird.
Diese Details entscheiden darüber, ob ein Bußgeld vor allem vorsätzliche Umgehungen trifft oder auch normale Streitfälle über die zulässige Miethöhe erfasst.
Möblierte Wohnungen geraten ebenfalls stärker unter Regulierung
Der Bußgeldvorstoß steht nicht allein.
Ein bereits im Bundestag beratener Gesetzentwurf der Bundesregierung soll weitere Möglichkeiten einschränken, mit denen die Mietpreisbremse bislang umgangen werden kann. Besonders im Fokus stehen möblierte Wohnungen und befristete Vermietungen.
Bei möbliertem Wohnraum soll künftig klarer geregelt werden, welcher Zuschlag verlangt werden darf. Vorgesehen ist grundsätzlich ein monatlicher Möblierungszuschlag von höchstens einem Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel bei Vertragsabschluss. Für vollständig ausgestattete Wohnungen soll vermutet werden können, dass ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der ansonsten geschuldeten Miete angemessen ist. Vermieter sollen den Zuschlag zudem vor Vertragsabschluss transparent ausweisen müssen.
Auch Kurzzeitvermietungen sollen enger definiert werden. Die weitgehende Ausnahme vom üblichen Mieterschutz soll grundsätzlich nur noch für Mietverhältnisse bis sechs Monate gelten. Eine Verlängerung auf höchstens acht Monate wäre nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Hubig begründet diese Änderungen ausdrücklich damit, dass möblierte und kurzfristige Vermietungen teilweise eingesetzt würden, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Für Eigentümer, die ihre Rendite bislang durch möbliertes Wohnen auf Zeit optimieren, wäre das eine spürbare Veränderung des regulatorischen Rahmens.
Auch Indexmieten sollen begrenzt werden
Dasselbe Gesetzespaket greift noch an einer dritten Stelle in bestehende Mietmodelle ein.
In angespannten Wohnungsmärkten sollen Erhöhungen bei Indexmieten gedämpft werden. Steigt der Verbraucherpreisindex binnen eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll nach dem Regierungsentwurf die Hälfte des darüber hinausgehenden Anstiegs bei der Mieterhöhung unberücksichtigt bleiben.
Gerade für Immobilieninvestoren war die Indexmiete in Jahren hoher Inflation attraktiv, weil sie Mietsteigerungen weitgehend automatisch an die Preisentwicklung koppelt.
Auch dieser Mechanismus würde damit begrenzt.
Zusammengenommen ergibt sich für Mietwohnungsinvestoren ein deutlich anderer Rahmen: strengere Anforderungen an Möblierungszuschläge, weniger Spielraum bei Kurzzeitvermietung, eine Begrenzung besonders kräftiger Indexsteigerungen – und möglicherweise künftig zusätzlich Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse.
Die Gegenseite warnt vor weniger Mietangebot
Immobilienverbände halten diese Richtung für falsch.
Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen fordert inzwischen ausdrücklich, die Mietpreisbremse abzuschaffen. Er lehnt auch die vorgesehene Sechsmonatsgrenze für Kurzzeitmieten, die geplanten Regeln für Möblierungszuschläge und die stärkere Begrenzung von Indexmieten ab. Seine Begründung: Weitere Regulierung könne Vermietung unattraktiver machen und Investitionen beziehungsweise das Wohnungsangebot beeinträchtigen.
Auch das Institut der deutschen Wirtschaft argumentiert seit Langem, dass Mietregulierung zwar einzelne Mieter entlasten könne, gleichzeitig aber Investitionsanreize schwäche und die Knappheit nicht beseitige. Die Mietpreisbremse habe in früheren Untersuchungen zwar einen gewissen dämpfenden Effekt auf Mieten gezeigt, das grundlegende Angebotsproblem aber nicht gelöst.
Hubig selbst erkennt diese Grenze an. Die Mietpreisbremse sei kein Allheilmittel; entscheidend sei zusätzlicher bezahlbarer Wohnraum. Die Enteignung großer Wohnungskonzerne lehnt sie deshalb ab und verweist stattdessen auf die Notwendigkeit neuer Investitionen.
Darin steckt der klassische Konflikt der Wohnungspolitik: kurzfristig bestehende Mieter vor stark steigenden Preisen schützen, ohne gleichzeitig die Renditeerwartungen so weit zu reduzieren, dass weniger Wohnungen angeboten oder gebaut werden.
Eine Bremse wird zur Sanktionsnorm
Die Mietpreisbremse existiert inzwischen seit mehr als einem Jahrzehnt. Das Bundesverfassungsgericht hat ihre Verlängerung erst im Februar erneut passieren lassen und ausdrücklich festgestellt, dass auch zahlreiche Verstöße gegen die Regelung ihre grundsätzliche Eignung nicht beseitigen.
Gerade diese Verstöße will die Bundesregierung nun offenbar stärker in den Blick nehmen.
Für Vermieter wäre der Unterschied erheblich. Bisher lautet die Konsequenz einer überhöhten Miete im Bereich der Mietpreisbremse im Wesentlichen: Der unzulässige Teil steht dem Vermieter nicht zu.
Ein zusätzliches Bußgeld folgt einer anderen Logik: Wer gegen die Vorgaben verstößt, soll nicht nur den wirtschaftlichen Vorteil verlieren, sondern darüber hinaus sanktioniert werden.
Ob daraus tatsächlich Gesetz wird und wie scharf diese Sanktion ausfällt, entscheidet sich erst nach Abschluss der Expertenarbeit.
Für Immobilieninvestoren lässt sich die Entwicklung trotzdem schon heute ablesen:
Die politische Debatte dreht sich nicht mehr nur darum, wie hoch Mieten sein dürfen. Zunehmend geht es darum, wie teuer es wird, wenn diese Grenzen überschritten werden.
Stefanie S. Klief
