Protest gegen hohe Mieten in Berlin: Die Debatte über die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände ist eng mit der seit Jahren angespannten Lage auf dem Berliner Mietmarkt verbunden.
»Enteignen« ist eines der wirkungsvollsten Wörter im Berliner Wahlkampf. Die Linke will nach der Abgeordnetenhauswahl große Wohnungsbestände in Gemeineigentum überführen. Gegner warnen vor Milliardenkosten, Kapitalflucht und Schäden für den Immobilienmarkt. Fünf Jahre nach dem erfolgreichen Volksentscheid lohnt deshalb ein genauer Blick: Was soll tatsächlich mit den Wohnungen geschehen, wie müsste entschädigt werden – und welche wirtschaftlichen Folgen lassen sich überhaupt belastbar abschätzen?
Enteignung und Vergesellschaftung sind rechtlich nicht dasselbe
Umgangssprachlich wird seit Jahren von »Deutsche Wohnen & Co. enteignen« gesprochen. Juristisch zielt das Vorhaben jedoch auf Artikel 15 des Grundgesetzes und damit auf eine Vergesellschaftung.
Artikel 14 Absatz 3 GG erlaubt eine klassische Enteignung für einen konkreten öffentlichen Zweck – etwa wenn Grund für eine Straße oder Bahnstrecke benötigt wird. Artikel 15 geht weiter: Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können durch Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.
Das Berliner Vergesellschaftungsrahmengesetz zieht diese Grenze ausdrücklich. Es gilt nur für Vergesellschaftungen nach Artikel 15 und gerade nicht für Enteignungen nach Artikel 14.
Bei Wohnungen großer Immobilienkonzerne würde also nicht lediglich ein bestimmtes Grundstück für ein einzelnes Infrastrukturprojekt entzogen. Ziel wäre, die Verfügung über große Wohnungsbestände dauerhaft von privatwirtschaftlicher auf gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung umzustellen.
2021 stimmte Berlin für einen politischen Auftrag – nicht über ein fertiges Gesetz ab
Am 26. September 2021 votierten 57,6 Prozent der Teilnehmer des Volksentscheids für die Forderung »Deutsche Wohnen & Co. enteignen«. Bezogen auf alle Stimmberechtigten entsprach das 42,3 Prozent.
Abgestimmt wurde allerdings nicht über ein fertiges Vergesellschaftungsgesetz. Der Beschluss forderte den Senat auf, einen Gesetzentwurf zur Überführung großer Wohnungsbestände in Gemeineigentum zu erarbeiten.
Deshalb wechselte nach dem Referendum nicht eine einzige Wohnung den Eigentümer. Rechtliche Voraussetzungen, betroffene Unternehmen, Entschädigung und Finanzierung mussten erst ausgearbeitet werden.
Die Berliner Linke greift diesen Auftrag im aktuellen Wahlkampf erneut auf. Spitzenkandidatin Elif Eralp spricht von rund 220.000 Wohnungen von Konzernen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Sie räumt zugleich ein, dass eine Umsetzung mehrere Jahre dauern würde; ihr Ziel sei zunächst, innerhalb des ersten Regierungsjahres ein konkretes Gesetz ins Abgeordnetenhaus einzubringen.
Die Zahl von 220.000 Wohnungen ist deshalb derzeit die belastbarere Größe als die teilweise genannten 240.000. Welche Bestände am Ende tatsächlich erfasst würden, hinge vom konkreten Gesetz und dem gewählten Stichtag ab.
Seit März gibt es ein Gesetz – aber noch keine Vergesellschaftung
Im März 2026 hat Berlin bereits ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen.
Das klingt weiter, als die Sache tatsächlich ist.
Das Gesetz überführt selbst keine Wohnung in Gemeineigentum. Es legt allgemeine Anforderungen fest, die ein späteres Anwendungsgesetz erfüllen müsste: einen konkreten Gemeinwohlzweck, Verhältnismäßigkeit, einen Träger des Gemeineigentums, eine angemessene Entschädigung und die Bedingung, dass die Leistungsfähigkeit des Berliner Haushalts nicht dauerhaft erheblich beeinträchtigt wird. Für Wohnungen wäre anschließend noch ein eigenes Anwendungsgesetz erforderlich.
Hinzu kommt eine ungewöhnliche Konstruktion: Das im März verabschiedete Rahmengesetz soll erst 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft treten.
Das ist kein redaktionelles Versehen. Die Verzögerung wurde bewusst eingebaut, um zuvor eine verfassungsgerichtliche Prüfung zu ermöglichen.
Ob Berlin vergesellschaften darf, ist tatsächlich noch offen
Hier wird die Debatte komplizierter als viele Wahlkampfaussagen.
Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände nach Artikel 15 grundsätzlich möglich und unter bestimmten Voraussetzungen mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Auch eine Schwelle in der Größenordnung von 3.000 Wohnungen hielt die Kommission grundsätzlich für rechtfertigbar.
Damit ist die Rechtsfrage aber nicht entschieden.
Die Berliner Senatsfinanzverwaltung ließ 2025 ein weiteres Gutachten erstellen. Dieses sieht wegen der besonderen Eigentumsregelungen der Berliner Landesverfassung Gründe dafür, dass Vergesellschaftungen in Berlin gerade nicht zulässig sein könnten. In einer offiziellen Stellungnahme vom Februar 2026 bezeichnet die Verwaltung Artikel 15 ausdrücklich als praktisch bislang nicht erprobtes Instrument, für das es weder umfangreiche Rechtsprechung noch eindeutig entwickelte Maßstäbe gibt.
Das ist für Anleger eine zentrale Information.
Es gibt derzeit weder ein höchstrichterliches Urteil, das das Berliner Modell bestätigt, noch eines, das es endgültig ausschließt.
Entschädigung ja – aber wie hoch?
Eine entschädigungslose Übernahme der Wohnungen steht nicht zur Debatte.
Artikel 15 verweist bei der Entschädigung auf die Grundsätze des Artikels 14. Interessen der Allgemeinheit und der bisherigen Eigentümer müssen gegeneinander abgewogen werden.
Die schwierige Frage lautet, ob daraus zwingend eine Entschädigung zum vollständigen Verkehrswert folgt.
Die Expertenkommission von 2023 vertrat mehrheitlich die Auffassung, dass eine Vergesellschaftungsentschädigung anderen Maßstäben folgen könne als eine klassische Enteignung und daher auch unterhalb des Verkehrswerts liegen könne. Eine Minderheit innerhalb der Kommission sah diese Differenz deutlich enger.
Das 2026 verabschiedete Berliner Rahmengesetz ist vorsichtiger: Dort ist der Verkehrswert ausdrücklich als Ausgangspunkt für die Bestimmung der angemessenen Entschädigung vorgesehen. Die tatsächliche Höhe müsste ein späteres Anwendungsgesetz festlegen.
40 Prozent Verkehrswert sind bislang nur ein Modell
Die Initiative »Deutsche Wohnen & Co. enteignen« hat inzwischen einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt. Er sieht vor, die Gebäude grundsätzlich zu bewerten, bei den Grundstücken aber einen modifizierten Bodenwert anzusetzen. Daraus sollen nach Berechnung der Initiative häufig Entschädigungen von etwa 40 bis 60 Prozent des herkömmlichen Marktwerts entstehen. Finanziert werden soll dies über langfristige Schuldverschreibungen der künftigen öffentlich-rechtlichen Trägerin.
Die Initiative beziffert die mögliche Entschädigung aktuell grob mit acht bis 18 Milliarden Euro. Diese Zahl stammt allerdings von den Befürwortern selbst und ist keine amtlich festgestellte Entschädigungssumme.
Ältere Senatsberechnungen kamen je nach Annahmen auf erheblich höhere Beträge.
Die große Spannweite ist kein mathematisches Kuriosum. Solange nicht geklärt ist, welche Wohnungen erfasst werden und nach welcher Formel Grundstücke, Gebäude, künftige Erträge und Marktwerte in die Entschädigung einfließen, existiert keine seriös feststehende Gesamtsumme.
Aus 220.000 alten Wohnungen werden keine 220.000 neuen
Einer der häufigsten Einwände gegen die Vergesellschaftung ist zugleich sachlich richtig und als Gegenargument nur begrenzt vollständig: Sie schafft unmittelbar keine zusätzliche Wohnung.
Ein Eigentümerwechsel verändert den Wohnungsbestand nicht.
Die Linke und die Initiative behaupten allerdings auch nicht, mit der Vergesellschaftung Neubau zu ersetzen. Ihr erklärtes Ziel ist, bestehende Wohnungen der renditeorientierten Bewirtschaftung zu entziehen und Mieten dort dauerhaft stärker politisch beziehungsweise gemeinwirtschaftlich zu steuern. Eralp verbindet dies ausdrücklich mit einem zusätzlichen kommunalen Neubauprogramm.
Damit adressieren Neubau und Vergesellschaftung zwei verschiedene Probleme: die Menge der verfügbaren Wohnungen und die Preisentwicklung eines Teils des vorhandenen Bestands.
Berlin hat tatsächlich mit beidem zu kämpfen.
2025 lag die mittlere Angebotsmiete bei 15,78 Euro je Quadratmeter – 75,3 Prozent höher als 2016. Gleichzeitig entstanden 2024 rund 15.362 neue Wohnungen; die Zahl der Baugenehmigungen war zunächst deutlich gefallen und erholte sich 2025 wieder auf 14.079. Die Investitionsbank Berlin spricht weiterhin von einem angespannten Markt mit hoher Nachfrage und schwierigen Neubaukonditionen.
Würde die Vergesellschaftung die Mieten senken?
Innerhalb der übernommenen Bestände ließen sich Mieten grundsätzlich anders steuern, sofern das spätere Gesetz und die Finanzierung dies zulassen.
Wie viel Spielraum dafür besteht, hängt jedoch unmittelbar an der Entschädigung. Je höher Kauf- beziehungsweise Entschädigungs- und Finanzierungskosten ausfallen, desto mehr Einnahmen muss der neue gemeinwirtschaftliche Eigentümer dauerhaft erwirtschaften.
Selbst der Abschlussbericht der Expertenkommission weist darauf hin, dass die Höhe der Entschädigung das künftig mögliche Mietniveau im vergesellschafteten Bestand beeinflusst.
Eine Aussage darüber, wie sich dadurch die Berliner Marktmieten insgesamt entwickeln würden, ist wesentlich schwieriger. Dafür spielen Wohnungsangebot, Neubau, Haushaltsentwicklung, Umzüge, Regulierung und private Investitionen gleichzeitig eine Rolle.
Und was passiert mit privaten Investitionen?
Hier setzt die schärfste Kritik der Immobilien- und Finanzwirtschaft an.
Das Institut der deutschen Wirtschaft hat 2026 im Auftrag der Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, DKB und Investitionsbank Berlin eine Studie zu möglichen Folgen erstellt. Sie warnt unter anderem vor höheren Risikoprämien, einer geringeren Investitionsbereitschaft sowie Auswirkungen auf international investierte Aktionäre und Pensionsvermögen.
Diese Risiken sind ökonomisch plausibel, ihre Größenordnung aber nicht empirisch bekannt – schon deshalb, weil Deutschland bislang keinen vergleichbaren Fall nach Artikel 15 erlebt hat.
Bei besonders weitreichenden Szenarien wird die Trennlinie noch deutlicher. Das IW diskutiert beispielsweise mögliche Reaktionen ausländischer Regierungen, weil internationale Anleger an betroffenen Unternehmen beteiligt sind. In seinem eigenen Gutachten formuliert es dazu ausdrücklich, dass darüber nur spekuliert werden könne.
Die in der BILD aufgegriffene Möglichkeit, Norwegen könne Verluste seines Staatsfonds über Gaspreise ausgleichen oder die US-Regierung mit Zöllen reagieren, ist deshalb kein prognostizierter wirtschaftlicher Effekt der Vergesellschaftung. Es handelt sich um ein hypothetisches Szenario.
Dasselbe gilt für die These, Immobilienkredite könnten infolge der Berliner Pläne künftig kaum noch günstiger sein als Konsumentenkredite. Ein mögliches regulatorisches Risiko kann Finanzierungskonditionen beeinflussen. Wie stark und für welche Kreditnehmer, ist bislang nicht quantifiziert.
Was Anleger tatsächlich im Blick behalten sollten
Für den Immobilienmarkt ist die Debatte trotzdem nicht folgenlos.
Eigentumsrechte, regulatorische Stabilität und die Möglichkeit zukünftiger Eingriffe gehören zu den Faktoren, die Investoren bei Immobilienpreisen und Finanzierung berücksichtigen. Je unsicherer zukünftige Einnahmen oder Verfügungsrechte erscheinen, desto höher kann die verlangte Risikoprämie sein.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jede politische Diskussion automatisch messbar höhere Kreditzinsen oder sinkende Investitionen verursacht.
Für eine belastbare Bewertung sind fünf Fragen entscheidend: Ob tatsächlich ein Anwendungsgesetz beschlossen wird, welche Unternehmen und Bestände es erfasst, welche Entschädigungsformel darin steht, ob das Berliner Verfassungsrecht die Vergesellschaftung zulässt und wie Gerichte die Regelung anschließend bewerten.
Bis dahin bleibt ein erheblicher Teil des wirtschaftlichen Risikos politisches Szenario und kein eingetretener Vermögensverlust.
Weder entschädigungslose Enteignung noch Lösung der Wohnungsnot über Nacht
Damit hält die Berliner Debatte zwei Vereinfachungen gleichzeitig aus.
Vergesellschaftung bedeutet nicht, dass der Staat privaten Eigentümern 220.000 Wohnungen einfach ohne Gegenleistung wegnimmt. Entschädigung ist verfassungsrechtlich vorgeschrieben, auch wenn über ihre Höhe gestritten wird.
Sie bedeutet aber ebenso wenig, dass dadurch plötzlich zusätzliche Wohnungen entstehen oder die Berliner Wohnungsnot automatisch verschwindet.
Was sich verändern würde, ist zunächst etwas anderes: die Eigentums- und Entscheidungsmacht über einen erheblichen Teil des Berliner Mietwohnungsbestands.
Ob daraus langfristig niedrigere Mieten, höhere öffentliche Finanzierungslasten, geringere private Investitionen oder eine Mischung dieser Effekte entsteht, hängt von einem Gesetz ab, das noch gar nicht existiert – und von verfassungsrechtlichen Fragen, die bislang kein Gericht abschließend beantwortet hat.
Für einen Markt, dessen wichtigster Sachwert aus Grund, Gebäude und dem Recht besteht, darüber wirtschaftlich verfügen zu können, ist bereits diese Unsicherheit relevant genug. Man muss sie nicht größer machen, als sie ist.
Stefanie S. Klief
