Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland ist in den letzten 40 Jahren deutlich zurückgegangen. Allerdings ist nicht die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung das Hauptproblem, sondern der massiv gestiegene Eigenkapitalbedarf. Das zeigt eine GREIX-Auswertung des Kiel Instituts. Ein Generationenvergleich zwischen den heute Jungen und Alten zeigt: Seit 1980 hat sich der erforderliche Eigenkapitalanteil in deutschen Städten ungefähr verdoppelt. Millennials, die in den vergangenen 10 Jahren eine Immobilie finanzieren wollten, mussten im Schnitt fast 14 Jahre sparen, um genug Eigenkapital aufzubauen – doppelt so lange wie seinerzeit die Generation der Babyboomer.
Die Forscher haben in ihrer Auswertung Immobilienpreise, Hypothekenkonditionen, Haushaltseinkommen und Kaufnebenkosten von 1980 bis 2024 ausgewertet.
(H)ausgeträumt: Eigenkapital als Hindernis zum Eigenheim
Demnach ist der Immobilienkauf heute durch eine deutlich gestiegene Eigenkapitalquote sehr viel schwerer geworden. In den 1980er-Jahren reichte für die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Schnitt etwa das 1,7-Fache des Jahreshaushaltseinkommens, heute sind mehr als 3 Jahresgehälter nötig.
Bei Einfamilienhäusern war in der Hochphase des Immobilienbooms sogar das 7-Fache des Jahreshaushaltseinkommens als Eigenkapital für eine Finanzierung nötig, aktuell liegt der Wert bei mehr als dem 5-Fachen. In den 1980er-Jahren reichte im Schnitt das 3,6-Fache Jahreshaushaltseinkommen als Eigenkapital für einen Kredit.
Ursächlich dafür ist vor allem der Preisboom im laufenden und vergangenen Jahrzehnt sowie die deutlichen Erhöhungen bei den Grunderwerbsteuern.
Hypothekenquote stabil – Eigenkapitalbedarf explodiert
„Mit einer realistischen Sparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens müssen Haushalte heute rund 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital zu erreichen – doppelt so lang wie in den 1980er-Jahren“, sagt Mitautor Jonas Zdrzalek, Projektleiter des GREIX am Kiel Institut.
Dagegen sind die laufenden Kreditbelastungen trotz stark gestiegener Immobilienpreise heute nicht signifikant höher als in den 80er-Jahren, weil sinkende Zinsen einen Großteil des Preisanstiegs kompensiert haben. Haushalte der Babyboomer-Generation gaben beim Kauf von Eigentumswohnungen rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Hypothek aus, Millennials heute etwa 25 Prozent, also ein ähnliches Niveau.
Familiäre Transfers gewinnen an Gewicht
Die Autoren schlussfolgern, dass aufgrund des gestiegenen Eigenkapitalbedarfs immer mehr Menschen auf familiäre Transfers wie Schenkungen und Erbschaften angewiesen sind, um ein Eigenheim zu erwerben. Auch der Anteil geerbter Immobilien nimmt zu. „Ob ein Haushalt den Sprung ins Eigentum schafft, hängt zunehmend davon ab, ob finanzielle Unterstützung aus der Familie möglich ist“, so Jonas Zdrzalek.
Die Autoren sehen darin nicht nur ein Wohnungsmarktproblem, sondern eine Herausforderung für soziale Mobilität und Generationengerechtigkeit.
Weniger Hürden beim Immobilienerwerb
Sie plädieren für eine grundlegende Reform der Immobilienförderung. Maßnahmen, die nur die monatlichen Kreditbelastungen senken, etwa zinsbezogene Förderprogramme, greifen zu kurz, weil sie vor allem denjenigen nützen, die das hohe Eigenkapital bereits aufbringen können. Entscheidend sei, die Einstiegshürden zu senken. Diese könnten durch eine deutliche Senkung der Grunderwerbsteuer, kombiniert mit einer moderaten Anhebung der laufenden Grundsteuer, spürbar reduziert werden, ohne die öffentlichen Haushalte dauerhaft zu belasten. Das würde den Immobilienkauf insbesondere für junge und vermögensschwache Haushalte erleichtern.
Über den GREIX
Der German Real Estate Index (GREIX) ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und hat zum Ziel, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen.
Es gibt regelmäßige Veröffentlichungen zur Entwicklung der Transaktionspreise, die basierend auf den Kaufpreissammlungen der regionalen Gutachterausschüsse erfolgen (GREIX-Kaufpreisindex) und zur Entwicklung der Angebotsmieten auf Basis der Value-Marktdatenbank (GREIX-Mietpreisindex). Die Berechnung der Preisentwicklungen erfolgt nach aktuellsten wissenschaftlichen Standards und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode). Der GREIX steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
Neben den Preisentwicklungen gibt es regelmäßig Sonderauswertungen etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage oder dem energetischen Zustand. Zur GREIX-Übersicht