Die gewerblichen Immobilienentwickler und Projektierer geraten zunehmend unter Druck, da steigende Baukosten, höhere Zinsen und sinkende Preise die Branche belasten. In den kommenden Jahren laufen in Deutschland Immobilienkredite im zweistelligen Milliardenbereich aus, die zu deutlich höheren Zinsen refinanziert werden müssen, berichtet der Focus auf seiner Onlineplattform. Dies könnte nicht nur zahlreiche Immobilieninvestoren, sondern auch Banken in Schwierigkeiten bringen.
Ein aktuelles Beispiel für diese Entwicklung ist »The Squaire« in Frankfurt am Main. Das markante Gebäude, das 2019 für rund 940 Millionen Euro den Besitzer wechselte, verliert mit dem Auszug des Hauptmieters KPMG an Wert. Die Ratingagentur S&P schätzt den aktuellen Marktwert nur noch auf 517 Millionen Euro – ein Wertverlust von fast 50 Prozent innerhalb von fünf Jahren. Sinkende Marktpreise reduzieren auch den Beleihungswert, den Banken als Kreditsicherheit ansetzen. Dadurch verteuern sich Refinanzierungen, und die finanzielle Belastung für Investoren steigt.
Ähnlich wie bei privaten Immobilienfinanzierungen wirken sich höhere Zinsen und fallende Preise auf den gewerblichen Immobilienmarkt aus – allerdings in weitaus größerem Maßstab. Viele Investoren nutzten in der Niedrigzinsphase hohe Fremdkapitalquoten, um mit geringem Eigenkapital große Projekte zu finanzieren. Steigen nun die Zinsen und sinken gleichzeitig die Immobilienwerte, geraten diese Geschäftsmodelle ins Wanken. Im schlimmsten Fall reicht der verbleibende Wert der Immobilie nicht mehr aus, um die ausstehenden Kredite zu decken, was zu Zwangsversteigerungen und Verlusten für die Banken führen kann.
Besonders kritisch ist die Situation bei Krediten, die zwischen 2019 und 2022 aufgenommen wurden. In diesem Zeitraum belief sich das Kreditvolumen in der gewerblichen Immobilienbranche auf etwa 228 Milliarden Euro, wie das Magazin berichtet. Da gewerbliche Kredite oft mit kurzen Laufzeiten und geringer Tilgung vergeben werden, steht nun eine umfangreiche Refinanzierungswelle an – allerdings unter deutlich ungünstigeren Bedingungen. Experten wie Ralf Klann von CBRE schätzen laut Bericht, dass bis 2028 bis zu 50 Milliarden Euro an Krediten gefährdet sein könnten, insbesondere bei Objekten, die auf dem Höhepunkt des Marktes erworben wurden.
Die Folgen sind bereits spürbar: Die Zahl notleidender Kredite (Non-Performing Loans, NPL) ist in Deutschland im Jahr 2024 um 24,9 Prozent gestiegen – ein drastischer Anstieg im europäischen Vergleich.
MK