In Deutschlands Top-Metropolen verschiebt sich die Finanzierungsbelastung zugunsten von Käufern, das zeigt eine Analyse der aktuellen Preisentwicklung der Experten von »von Poll Immobilien«. Die Kluft zwischen Einkommen und Wohnkosten wächst demnach – doch nicht überall gleich. Während Mieter in vielen deutschen Großstädten immer höhere Anteile ihres Nettoeinkommens aufwenden müssen, bietet der Immobilienmarkt für Kaufinteressenten überraschende Entlastung. Die Studie zeigt: In den acht A-Städten Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig hat sich das Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen seit 2020 deutlich verbessert – während die Mietbelastung teils drastisch stieg.
Die Trendwende: Kaufen relativ günstiger als mieten
Noch vor vier Jahren war die Finanzierungslast für Eigentum in den meisten Metropolen höher als die Mietbelastung. Doch bis Ende 2024 kehrte sich das Verhältnis um: In allen untersuchten Städten liegt die Mietquote inzwischen über der Kaufbelastung. Besonders eklatant ist die Entwicklung in Berlin:
Mieten vs. Kaufen in der Hauptstadt: Die Mietbelastung kletterte von 100 Prozent (Q1 2020) auf 124,1 Prozent des durchschnittlichen Nettoeinkommens – ein Plus von 24 Prozentpunkten. Gleichzeitig sank die Kaufpreisbelastung von einem Rekordhoch (113,1 Prozent im Q4 2021) auf 95,8 Prozent. Fazit: Wer heute kauft, zahlt im Verhältnis zum Einkommen weniger als noch 2021 – wer mietet, deutlich mehr.
Ähnlich dynamisch verlief die Entwicklung in Leipzig (Mietbelastung: +11,7 Prozent; Kaufbelastung: +8,2 Prozent) und Hamburg (Mieten: +8,3 Prozent; Kaufen: -22,1 Prozent seit 2022). Selbst in traditionell teuren Städten wie Köln und Düsseldorf näherten sich die Kaufpreise dem Einkommensniveau an, während die Mieten weiter zulegten.
Südliche Metropolen: Stabilere Mieten, sinkende Kaufhürden
München, Frankfurt und Stuttgart stechen mit einer vergleichsweise stabilen Mietentwicklung hervor – doch auch hier profitieren Käufer:
In München brach die Kaufpreisbelastung um 28,5 Prozentpunkte ein (von 114,6 Prozent auf 86,1 Prozent).
Frankfurt verzeichnete sogar einen Rückgang von 105 Prozent (2020) auf 82,2 Prozent.
Stuttgart folgt mit einem Minus von 25,2 Prozentpunkten.
»Die Daten zeigen eine klare Entspannung für Kaufinteressenten«, so die Analysten. Zwar blieben die absoluten Preise hoch, aber die Relation zum Einkommen hat sich spürbar verbessert.
Für Haushalte mit Eigenkapital könnte der Zeitpunkt günstig sein: Niedrigere Kaufpreis-Einkommens-Quoten und stagnierende Zinsen erleichtern die Finanzierung. Mieter hingegen tragen zunehmend die Hauptlast – besonders in Berlin, Leipzig und Hamburg.
Eine Ausnahme: In den südlichen Metropolen bleibt die Mietbelastung nahezu unverändert, was die Attraktivität des Mietmarkts dort erhält. Doch auch hier gilt: Wer langfristig plant, findet im Kaufsegment wieder bessere Konditionen.
MK